北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图)

一

Q:

我刚有通州买房资格，准备把燕郊的房换过来，还有首贷资格，首付在200左右，总价控制在350-400之间。请推荐几个小区的房子，我周末都有时间可以去看，最好安排的满一些能多看几套。

主要需求是自住，然后是三年后的孩子上学问题，学校别弱即可。更主要的是升值，通州这几年应该是还能跑赢大盘吧，尤其是放开限购之后，我想孩子上学后再置换一下。

A：

1、周末有时间，我没时间啊，得带孩子补课去。这还是找当地中介吧，我不是卖房的也没房源。

2、不过提醒一下，通州没跑赢大盘，也就谈不上“还能”。之前就是在宣布副中心的时候领涨了，和大兴的新机场概念同步，两边都领涨，但幅度并不算多高。像运河板块和靠近市区的没落后，离地铁稍远的就不算多强了。

以后几年也未必能赢，无论是否放开限购。这里有个悖论不好解释，就是如果涨的多，那是应该给市政府送锦旗呢，还是指责他们调控不力，连眼皮子底下的房价都管不住。放开限购也不太好解释，限制的严才说明价值高呢，一旦放开也就说明普通了，甚至是到了救市的地步了，那还值得去抢吗？

3、另外还有学校，通州的几所学校不错，但都有溢价了，这算算租售比就知道。如果跑赢大盘这溢价率可就超过东西海了，好像也不太合适吧？

4、总之这些都不太好解释，所以我觉得短期的期望值别太高吧。通州的未来会很不错，产业发展会比其他郊区强。但别太着急，溢价是需要时间和业绩来消化的，还是考虑长期价值为好。

仅供参考。

二

Q:

我手上有一套东城20年楼龄的学区房，目前市价1300万左右，在考虑要不要换到朝阳孙河，换个面积更大舒适度更高的房子。同时也希望新房的保值增值能在未来跑赢东城的这套，求解答。

A：

1、孙河的跑赢东城，为什么这么对比啊？一般来说都是跟大盘比较，跟学区房比的话不太合适。现在是入学高峰期，学区房受追捧，过两年就是低谷期了，入学人口减少小一半呢。除非是政策鼓励，否则很难说学区房能有什么利好。在这种大趋势下没必要非得跟学区房比，和投资房相比才更合适。

2、孙河这看自己的喜好吧，自住为主的居多，如果考虑别墅类的话就更是自住为主了，没必要太追求升值什么的，反正也做不到。房子是用来住的，北京升值好的一般都是主流的普宅，别墅为主的板块多数偏弱。北京所有的别墅区都是这种情况，中央别墅区更典型。所以还是凭喜好来选择吧，居住体验好就是最合适的。

仅供参考。

三

Q:

我家大兴区南五环外有一房龄过了20年的房子，小三居，现在市场价400多万，西城广外有一价值500多万的一居（远见名苑，大开间）。从资产保值增值角度考虑，想先把大兴的房子置换一下（自己不住），能接受的总价是约900万左右。目前的打算是先置换大兴的，等过几年条件允许了再置换西城一居的，就是一个50多平大开间，不算优质资产，对应的小学是普校。

请问章哥有没有推荐的区域及楼盘？二手或新房均可。孩子目前在西城广外上小学一年级。就目前一房一学位的规定下，大概需要过几年置换西城一居比较合适？置换后不一定在西城买，可以接受孩子高中毕业前一直租房住。

A：

1、没有一房一学位的说法，是六年或九年一学位。但这指的是731之前的，之后的就都是多校派位了，无所谓几年一学位。所以再过多少年也是一样，买房人不会得到任何好处也就犯不上多出钱，不可能涨溢价。

所以考虑好，这两年是入学最高峰期，溢价率正高的时候。2025年之后就是拐点了，2026年确定性的进入低谷，有可能影响到溢价部分。如果是牛校旁边宜居的房子还好些，开间这种产品在全北京都不算多受追捧，广外也不算多强的学区，未必支撑强。

2、我不好推荐，新房更不熟，这还是找卖房的吧，只有他们有房源。常规建议是在没有学位需求的情况下，没必要在这种时期去买西城的学区房了，现有的也最好在高峰期过去之前置换。毕竟至少从2025-2029年肯定是入学人数下降的，犯不上跟大趋势对赌。

3、其他没什么建议，我真不是中介，没房源。另外感觉这是刚有个想法吧？再考虑一下吧，谨慎做决定。

仅供参考。

四

Q:

我看了您写的观筑庭园的了，这也算是“错配”吗？但我感觉也可以说是“稀缺”吧？现在只是因为周边还没有开发好，如果都建成了不是了吧？

A：

1、稀缺指的是有需求多而供给少，错配指的是把商品投向了需求少的地方。沙漠里卖的水就是稀缺，在这里卖皮袄就是错配。最开始卖皮草的或许能赚到钱，土豪们图个新鲜，但再想转手就不容易了。老北京话：皮裤套棉裤，必定有缘故。

2、不过你说的挺对的，如果周边开发好了就不是错配了，虽然未必是稀缺，但也能成为大众产品。

对照向西的公益西桥就是这种情况，当初城南嘉园还比观筑庭园的价格低点儿呢。说明那会儿十八里店的地段儿价值更高，人们也更看好，所以在都是一片荒地的情况下价格高。但后来这些年公益西桥的建设多，陆续出现了一堆的小区，配套也就随之完善。而十八里店就普通了，一直这样儿。房价是建设期间土地价值的体现，在土地上的投入少，自然没有太多的价值体现在楼盘上了。

3、简单就这情况，观筑庭园确实挺好的小区，就是因为周边的建设慢给耽误了，否则这地段无论是交通还是区位都不错。期待以后的发展吧。

仅供参考。

五

Q:

那我要只是用这公租房来上学呢？是不是就值了。假定300万的房在三年内升值5%是15万，而15万未必能买到一个学位吧？

A：

1、这怎么说呢？值不值的没有个标准。或者这么说吧，如果是个排名靠前的好学校就肯定值了。比如朝阳的白小吧，最小户型都400多万，溢价至少100万，那如果能用公租房上学就肯定值。

但你们这套房附近的学校都不是太牛，没溢价也不算学区房，所以谈不上值不值。而且朝阳区的牛校也不太多，指望着摇号派位那就更是看运气了，只能说运气到了就是值吧。

2、另外还有一点，算我多嘴吧。就是我感觉你们对公租房这个住户身份有些敏感，那既然你们敏感，某些学校的少数老师也会敏感，甚至会以居住社区来给孩子的素质进行分类。

当然这是不好的现象，属于区别对待的刻板印象，但这就是现状啊。或许只是社区中的极少数孩子调皮，但就给老师留下了不好的感觉，进而把孩子归类了，对孩子的学习不是好事儿。

所以我建议要么就干脆别折腾这公租房了，只要是买房就早晚都得放弃，索性买了房用自己的房产来上学吧。要么就放平心态，别太在意这种区别，免的影响到孩子。

仅供参考。

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