本报记者吴静卢志坤北京报道

4月13日，《2022北京城市更新白皮书》（以下简称“《白皮书》”）发布会在海淀区中关村西区鼎好大厦举办。

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据了解，《白皮书》是在北京市委城市工作办、市住房城乡建设委、市规划自然资源委指导下，由北京城市更新联盟联合北京市城市规划设计研究院、戴德梁行共同编写的。

《白皮书》总结了2022年北京城市更新工作成绩，同时也深入分析了当前北京城市更新面临的区域更新难统筹、更新资金难平衡、产业资源难导入等挑战。

面对未来城市更新的方向，《白皮书》提出，北京城市更新要更加注重片区化推进、更加突出运营导向、更加强化区级统筹、更加注重产业园区更新等发展趋势，以及需要重点推进规划土地政策创新、建设管理流程优化、金融税收支持等方面工作。

城市更新工作有序推进

作为千年古都，北京的城市更新与其他城市有所不同，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，也是减量背景下的城市更新，同时还是满足人民美好生活需要的城市更新。

据《白皮书》披露，当前北京市存量建设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米，其中中心城区约1.66亿平方米。

北京市高度重视城市更新工作，在组织工作上，由市委城市工作委员会统筹领导，设立城市更新专项小组及推动实施、规划政策、资金支持三个工作专班负责推动落实。各区也相应设立了组织体系，形成了市级统筹、以区为主、市区联合、条专块统的工作格局。

2022年，在北京市委城市工作委员会的领导和城市更新专项小组统筹下，以及各市级部门有效组织和各区、街乡的具体推动下，北京城市更新各项工作有序开展，出台了《北京市城市更新条例》（以下简称“《条例》”），发布北京市城市更新专项规划，组建市场化的城市更新联盟，实施落地了一批示范项目。

《中国经营报》记者了解到，今年3月1日，《条例》正式实施，为推动北京城市更新提供了坚实的法治保障。其中，针对城市更新中的堵点、难点，《条例》提出了土地年限续期、物业权利人、建筑功能兼容等创新措施，在全国属首次。

此外，《条例》还从资金和审批等方面明确了支持政策和保障措施，鼓励通过设立城市更新基金，发行地方债券、企业债券以及住房公积金等多种形式、多种渠道筹集城市更新资金，鼓励联合审查方案、并联办理手续、提前开展招投标等优化审批流程，压缩审批时限，提升审批效率，进一步优化营商环境。

在上述发布会上，北京市委副秘书长王灏对北京城市更新工作提出进一步要求。他表示，接下来要以北京城市总体规划为统领，以推动新时代首都发展为方向，坚持“五子”联动融入新发展格局，在城市更新上迈出更大步伐。

具体来看，王灏指出，一是要实施好《条例》。《条例》是城市更新改革成果的集中体现和法定条款，体现了北京市在城市更新工作中的改革思维和创新意识。要加强《条例》宣讲，鼓励支持市场主体和责任规划师队伍、北京城市更新联盟等企业行业自治型组织积极参与、大胆创新。大兴调查研究，做好群众工作，倾听群众意愿和意见建议，推动“要我更新”向“我要更新”转变，形成共建、共治、共享的良好氛围。

二是要继续坚持项目推动、试点先行。坚持绿色、低碳理念推进城市更新，与健康城市、韧性城市建设结合起来，围绕市民群众急难愁盼问题，补齐公共服务和基础设施短板，改善人居环境，提高城市品质。以项目为抓手，在实施中检验和完善政策，以试点为方法，成功后再逐步推开，确保形成可推广可复制的经验和模式。围绕示范项目落地实施，进一步优化完善现有机制，强化统筹、密切协作、加强调度，努力破解实施中的难点、堵点、痛点，不断探索市场化路径。

三是要鼓励多元主体参与。有效降低项目时间成本和财务成本，确定好市场主体的权利和义务边界，解决好“第一桶金”问题，吸引市场主体投资。城市更新是长线投资，需要“耐心资本”。要继续倾听企业需求，为参与城市更新的企业“松绑”、减负、赋能。要乘着《条例》实施的东风，加快制定配套政策，提高政策的可达性和透明度，助推打造微利可持续的营利模式，让市场主体敢于、更愿意投入城市更新的“新蓝海”，努力探索适合首都特点的城市更新之路。

挑战与更新趋势

作为首个减量发展的特大城市，北京的城市更新既要落实国家城市更新的相关要求，如严禁大拆大建等，又要落实北京城市总体规划的刚性管控措施，努力做到减量、提质、增效。这些决定了北京城市更新的难度远超其他城市。

在近三年的实践中，北京城市更新面临着片区难统筹、资金难平衡、产业资源难导入、风貌难融合、政策难落地等问题，其中前三点问题较为突出。

以产业资源导入为例，据了解，北京“十四五”时期将高速推进城市更新进程，预计到2025年将完成1.6亿平方米的老旧小区改造，重点推动约500万平方米低效老旧楼宇的改造提升，完成新一轮54个商圈的提质增效，同时有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区的“腾笼换鸟”。因此在大体量、多项目、同时期集中供应入市的情况下，将存在资源导入及竞争的难题。

对此，《白皮书》建议，应明确多方诉求，设立多重平等工商机制。针对多方利益，加大项目扶持力度，设置选择性激励方案，针对优质及难点项目可加大扶持力度，如片区统筹更新项目多存在项目内部分单体拆改难度较大等特殊情况，可加大项目内部扶持力度，吸引优质资源落地。

近年来，北京城市更新出现了更加注重片区化推进、更加突出运营导向、更加强化区级统筹、更加突显国企担当、更加注重低效产业园区更新的趋势。

据了解，以片区为单元的区域综合性更新是《条例》中确定的重要类型，也是城市更新的趋势，2022年北京的城市更新项目中这类案例较多。除了在持续推进中的王府井街区、大栅栏观音寺片区、朝外大街沿线、大红门片区、模式口街区、通州南大街片区等重点片区外，2022年北京新增了多个以街道为主体推动，包含多种更新类型的区域综合性项目。比如朝阳酒仙桥大山子片区就是以酒仙桥街道为主体，统筹老旧小区改造、危旧楼翻建、社区商业提质及引入专业物业服务等工作的片区化项目。

《白皮书》中分析表示，这种街道统筹、片区化推进的方式，有利于解决空间资源配置效率问题，实现更新资金投入与产出平衡。同时还能解决城市功能补短板和公共要素提升问题，平衡城市发展与风貌保护。事实上，这种方式已成为北京城市更新的重要发展趋势。

为了促进和保障城市更新行动的有效实施，助力发展趋势进一步加快，《白皮书》提出，未来需在土地规划、建设管理及金融税收等方面尽快出台配套政策细则，完善相关机制。

比如在土地规划维度上，《白皮书》提出，要完善国有建设用地配置方式，研究制定相关指导意见，通过租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式使城市更新过程中的土地供应方式更加丰富和灵活多样。同时，还应出台国有建设用地使用权过渡期实施细则，对国有建设用地使用权剩余年期不足的，允许依法适当延长使用年限，有效解决更新中剩余年期不足的问题。明确城市更新项目土地价款补缴定价机制。

（编辑：王金龙 校对：颜京宁）