近日,北京房山区再次走进聚光灯下。

4月10日，北京市住建委官网发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》（以下简称“报告”），报告兼顾了多子女家庭与职住平衡家庭，而房山区拟试点新的住房支持政策，给市场留下了期待的空间。

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长期以来，北京楼市政策极为严控，并未有较大政策松动。此前，房山区曾传出”认房不认贷“传闻，后被相关部门否认。不过，财经网在3月中旬走访房山区市场时，便有多位中介人员明确表示，很多客户在等待网传的房山区“认房不认贷”政策落地。

而多位专家指出，房山区这一试点政策如能落地，将给市场带来了一股暖风，信号意义显著。

试点在即

今年1月，北京市政府曾印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中提到，完善“一区一策”调控措施。

关于备受市场关注的“一区一策”表述，报告提出，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

4月11日，财经网致电央行北京分行营管部询问政策进展，但对方回应称，目前尚未接到相关通知。此外，房山区一位中介也同样告诉财经网，目前没有收到政策细则和具体落地时间。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次报告并未提及政策具体举措，但参考全国其他城市以及北京以往出台相关政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准，比如降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面。

其中，“认房认贷”相关政策最引人关注，此前也有相关消息传出。之所以如此，与北京全市执行的购房标准有关。自2017年3月开始，北京全市执行“认房又认贷”的购房标准，其意味着只有当购房者家庭名下在北京无住宅，且无房贷记录时，才能算具备首套房资格，首付比例最低35%。若是名下有房贷记录，即便已经还清房贷，在京购买第一套住宅也需支付最低60%、最高80%的首付比例。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，虽然政策的实行还是以试点的方式，但也将给市场带来一股暖风，执行了多年的严格的调整政策或有望迎来松动，信号意义显著。“短期来看，对于作为试点区的房山区可起到促进去化的积极作用，预计房价会有上升的空间。”

交易回落

试点之所以从房山开始，与其市场表现不无关系。

在经历了二、三月的火爆之后，新房市场明显回落。4月10日，房山区一位中介直言：“过完年之后直到3月上旬，市场一直很火，但最近这半个月市场稍微冷静一些。”

当财经网追问4月的成交量时，上述中介仅回应称，“周末售楼处人也不少”。不过，据中指院数据显示，4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京市整体水平。

值得注意的是，房山区短期库存及出清周期仍较大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，截至2023年3月，房山区新房库存为8151套，同比上升5.31%，去化周期超18个月。

与房山区类似，进入4月，北京市的整体市场热度均出现回落。据诸葛找房数据显示，进入2023年第15周(4月3日-4月9日)，北京新建商品房成交3364套，较上周减少351套，环比下降9.4%。

“前两个月可以，最近一般。”4月10日，通州区一位中介告诉财经网，“2月，我们群里成交了15套新房，4月就成交了一套，还是商办”。

二手房市场也不例外。4月11日，财经网在朝阳区一家中介门店了解到，北京市二手房交易数量已经回落。其透露，朝阳区弘善家园在4月份仅成交了3套。据贝壳找房数据显示，弘善家园于2月签约成交了17套、3月签约成交了10套。

根据中指院数据，截至4月10日，北京市商品住宅日均成交面积为2.8万平方米，较3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56.0%。中指院预计，前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月，大部分都是因为购房入学需求上涨导致。2023年，北京入学人口刷新历史记录，所以在需求的影响下，2023年北京楼市也出现了小阳春， 2月北京二手房单月达1.5万套左右，3月甚至超过了2万套。

“但从单周数据看，连续几周市场成交量已经开始放缓，继续冲高趋势没有出现。到了4-5月，需求就会下降。此外，当下部分房源价格上涨，也影响了市场继续冲高，买卖双方开始博弈。”张大伟说道。

上述门店工作人员也告诉财经网，业主对涨价保持乐观态度，观望情绪浓厚，基本挂牌房源都会比成交均价高30万元左右。“正常按照成交均价来挂牌，基本1个月都能卖出去。但是挂牌价高，就很难卖出去，买家不愿意出高价。”

亟待落地

“市场如果不出现针对二手房首付比例或购房利率优惠的政策，市场很可能会在2023年轻微小阳春后再次明显下行。”张大伟直言，北京市场期待有宽松政策出现。

实际上，今年以来，全国多城出台了松绑调控的政策，重点二线城市以及三四线城市均有调整。

据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

但北京作为全国政策的风向标，对于全国的“房住不炒”政策有指导意义。陈霄明确，北京作为全国政策调整的风向标，政策的放松也会相对谨慎，不会大规模大幅度地放松，循序渐进、试点尝试成为重要的方式，并且着重强调“一区一策”，根据每个行政区的具体情况实行恰当的政策。

其指出，“一区一策”实际上就是“因城施策”的延续和拓展，北京采用“一区一策”的方式对其他城市也有一定的借鉴意义，尤其是一些热点二线城市，大规模的政策放松可能会让市场产生较大波动，不利于稳定发展的目标，采取“一区一策”的方式，根据区域特性适度松绑则更加具有精准性和稳妥性。同时，大城市的房地产市场具有错综复杂的特性，区域分化现象愈演愈烈，“一区一策”能很好平衡统一性和灵活性，符合当前市场特征。

从全国范围而言，“稳”仍然是政策调控主线。克而瑞研报指出，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济。二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。

文/王亚静（责编：高雅）