观点指数新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

(资料图片仅供参考)

我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

不舍昼夜，只为万物生长的春天。

观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

行业调整和疫情侵扰等因素叠加下，过去一年时间里市场低迷。北京通过多方面举措，提高房地产市场活跃度，其中最重要的两个关键词"政策创新"和"城市更新"贯穿全年。

在过去一段时间里，国央企拿地是土拍市场的主流。主要原因是民营房企受困于资金短缺，其次是通过减少投资来增强抗风险能力。

市场筑底期间，销售回款带来的现金流很难支撑民企大规模拿地。

2022年，北京楼市的趋势是上半年热，下半年凉，房价有所波动，但是新建住宅和二手房房价同比涨幅均较高。

新建住房和二手住宅均价分别为45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。据北京市统计局数据，2022年1-12月新房和二手房月均同比增长5%以上。

政策回顾

积极探索政策创新，城市更新预期向好

"政策创新"和"城市更新"两个关键词，贯穿北京房地产市场全年。

值得一提，北京是首个新推出商品房交易连环单业务并行管理的城市。市住建委表示此前的"连环单"家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。并行管理试点后，可以提高各个环节的信息流转和业务衔接，房屋交易效率得到加速。

北京不仅在商品房交易上作了措施优化，而且还在购房上兼顾合理的需求。

2022年8月4日，北京进行三项目试点支持老年家庭购房，首付最低为35%，并且和子女可作共同借款人。该试点是对老年人采取的定向宽松，也是回应老年人购房需求的一种调控措施。如果后续试点范围扩大，也许可以进一步活跃老年人购房市场。

当然，年内还有相关助企纾困、住房管理、商品房销售管理、公积金上限调整等政策及举措。较大程度地从购房门槛小幅宽松、商品房交易优化、助企纾困等方面，提高房地产市场的活跃度。

预计2023年北京仍然会保持"房住不炒"的基本定调，实现更多有利于房地产市场的政策创新、金融创新。

城市更新方面，北京市全年完成危旧房改造（含简易楼腾退）约20.86万平方米。其中朝阳区光华里和东城区光明楼已交房，朝阳区劲松一区项目已完成结构封顶。西便门10号院、真武庙三里、百万庄、中关村东区等中央单位改建项目已陆续启动。

据北京市住建委统计，北京市已实现老旧小区改造新开工330个小区、新完工205个小区。2022年共新确认592个小区纳入改造计划，为2023年改造工作做好了项目储备。

同时，中央和国家机关在京老旧小区改造项目共完工110个、在施98个。老楼加装电梯项目已实现新开工1326部，完工467部。可以看到，2022年全年旧改任务基本达到预期。

北京市在城市更新方面的进一步动作还包括2022年8月30日发布的《北京市"十四五"时期建筑业发展规划》，其中提到，到2025年力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务。根据市场测算，该老旧小区改造任务总投资额可达到900亿元。

2022年6月《北京市城市更新条例（征求意见稿）》提出，推动居住类、产业类、设施类、公共空间类及综合性城市更新。

观点指数认为，2023年市内城市更新体量会增加，优先倾斜住宅方面。

土地市场

国央企拿地成主流，竞现房比例超50%

据观点指数监测统计，2022全年北京5批集中供地一共有61宗地块成交，出让面积266.63万平方米，总成交价合计1747.37亿元，成交楼面均价34753.54元/平方米（2021年为30898元/平方米）。

从五年溢价率来看，2022年为6.79%，溢价率从2018年（为15%）开始持续走低。

2022年度底价和底价成交数量较多，降低了整体溢价率。更为主要的原因是部分房企自身周转困难，在投资拿地上更为理性。

除此之外，土拍门槛提高降低了房企的拿地热情。2021年，北京就围绕"稳房价、稳地价、稳预期"制定了集中供地的土拍规则，最高溢价率限制在15%左右。此外，还提出"最低品质保障要求进行建设开发"，对开发商要求更为严格。到了2022年，土拍达到上限价格后竞现房销售地块比例超50%。

观察5个批次溢价率，指标呈现先降后升的趋势，溢价率分别为4.46%、5.35%、6.1%、10.22%、7.81%。不同于2021年（3批次），2022年集中供地分为5个批次进行，后2批的溢价率均高于前3批，可以看出土拍热度要比前面批次高。

从出让区域来看，金额最高的前五区为丰台区（368.88亿）、朝阳区（357.77亿）、昌平区（215.86亿）、大兴区（193.88亿）及石景山区（166.68亿），五区占全市土地出让金的比例为75%。

据观点指数统计，在61宗出让地块中有14宗为联合拿地，47宗为单独拿地，此外大部分单独拿地的是国央企。

从单独拿地前十可以看到，金额最多的企业为中海地产，土地出让金达287.95亿元，总面积为40.5万平方米。中海继续保持在北京的拿地节奏，并将丰台区大红门004热门地块打造成藏峰系产品。

值得一提的是，2021年首开在京内3个批次集中供地中联合其他房企拿下8宗地块，并独立摘得一宗共有产权用地，总拿地金额261.81亿元。而今年拿地的金额只有78.30亿元。可以看出，本年度的土地拓储力度下降了。

而绿城中国作为少数拿地的民营代表，花了98.40亿元拿地，竞得总面积为13.69万平方米。不过，绿城主要在第一批次拿了3块地，后面4批次则没有看到其拿地的身影。

观点指数认为，过去的一段时间里，国央企拿地是土拍市场的主流。主要原因是民营房企受困于资金短缺，其次是通过减少投资来增强抗风险能力。大部分国央企拿地的情况相信还会持续一段时间，主要是市场筑底期间销售回款带来的现金流很难支撑民企大规模拿地。

楼市观察

大面积房型价格增长，高端住宅成交不俗

2022年北京楼市的趋势是上半年热，下半年凉，房价受疫情影响有所波动，但是新建住宅和二手房房价同比涨幅均高。

据中原数据统计，2022全年新增供应5.2万套，合计631万平方米，套数同比下降12%。观点指数监测数据显示，2022年新建住宅网签为5.33万套，同比减少38.96%；存量住宅网签成交量为14.35万套，同比下降24.6%。

观点指数认为，供需双降的背后原因是房企受困于疫情影响，衍生种种问题，像工程进度放缓、销售骤降、流动性紧张等。

从房价变动来看，2022年新建住房和二手住宅均价分别为45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。

据北京市统计局，2022年1-12月新房和二手房月均同比增长5%以上。

值得注意的是，新建住宅和二手住宅144平方米以上的房型房价同比涨幅接近6.5%。对比普通面积的住宅高了接近1.5个百分点，说明大面积或者改善型大面积住宅市场反响不错。

从区域来看，朝阳区成交额最多为614.21亿元，海淀区、大兴区、丰台区、顺义区成交额超过300亿元，靠近内环区域内的项目仍然具备吸引力。

从畅销项目来看，2022年北京共诞生了3个百亿楼盘，分别为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆。其中，北京"中建系"就占了2个。

绿城沁园则以去化805套夺得北京全年销售套数的榜首。

从产品类型来看，据中原数据统计10万+豪宅成交放量，全年成交高达3172套，同比上升56%。

仲量联行报告则显示，2022年北京高端住宅市场全年总成交量仍创五年新高。观点指数认为，2023年豪宅销售会保持一个比较积极的成交态势。

从销售数据看，2022年北京全市商品房销售面积为1040万平方米，同比下降6.1%。其中，住宅销售面积为741.9万平方米，下降15.4%。虽然同比降幅较大，但是整体住宅销售面积与2020年、2019年持平。

结合已售和待销商品房面积来看，可以看到待售面积同比增长2.8%，待售面积去化周期接近1年左右。如果销售端跟不上待售端，那么去化周期可能会延长，新房销售去化压力会进一步上升。

另据北京统计局数据显示，2022年房地产开发企业房屋新开工面积为1774.4万平方米，同比下降6.4%。其中，住宅新开工面积为978.4万平方米，同比下降4.6%。房屋竣工面积为1938.5万平方米，同比下降2.3%。其中，住宅竣工面积为1096.2万平方米，增长11.7%。

竣工方面受"保交楼"政策的支持，竣工面积超过新开工面积，至少可以预判最近一段时间竣工面积会保持增长。