北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

现状：住：通州运河商务中心（富力运河十号）190大平层，满足和适合我们三代人的居住，生活品质和方便性都非常好，打算长期居住持有。额外有一套通州梨园09年的次新房（紧挨地铁八通线），疫情这两年不涨反跌，确定卖掉，不确定的是卖的时机。工作：自己的公司在通州，所以整个家庭不会离开通州，去西海是陪读。

我的问题：通州梨园的确定卖，买哪里比较妥？买房满足的需求：1、学区，孩子不是天牛，算牛；2、住不住无所谓，看离中学的距离，可以租房；3、保值，最好有增值预期。孩子四年级 5升六之前搞定，还有一年半的时间，预算500-600个。

我们是北漂，运气好又落了京户，我和爸爸都不是学霸，想想走到今天除了运气之外，还有就是正确的方式做正确的事儿，适合的才是最好的。所以在换房这方面，我也是这个思路，怎么是正确及适合，需要我了解足够的信息结合自身情况再去判断。

A：

1、如果确定换的话就尽快呗，到现在的趋势是很有可能出现小阳春。反正春节前就是成交量很大了，这两年问我房子的也猛地多了好几倍。如果通州的在这两年行情中没涨，那这次行情就算涨也是肯定传导靠后，还是热门板块先涨，慢慢向你们这套传导。

2、既然是小升初跨区，那也就是朝阳相对稳妥啊。东西城都是派位，海淀可以搏点招，然后再派位。确定是牛娃的话那就看鸡娃的简历了，四年级有杯赛了吗？英语级别怎样？语文有杯更好没杯也行，其他的机国赛也准备吧。如果没准备的话那就甭去海淀了，大概率进不去牛中，至少进不了牛班。也就是说，先看简历是否能拼点招，如果不能，那就或是东西城碰运气，或是在朝阳图个稳妥点儿。

3、5/600万，西城看月坛，东城和平里安交龙体都行，都能买到占坑儿房，只要不出区就都不错。朝阳的话除了帝景的都能买到，其他的人朝一般不建议，孩子太多了。先看朝外80，然后是陈经纶的几个，嘉铭本校和陈分，还有清朝都挺好的。

常规建议是如果孩子真的挺牛的，那就在朝阳图个稳妥。如果是中等的话再去东西城争取大概率。

4、从房子的角度讲不好谈保值增值，今明两年入学高峰期，哪儿的溢价都高。2025之后看情况吧，用完了学位看行情，觉得不合适就出手。

仅供参考。

二

Q:

因改善需求，年前刚出手双井附近自住房。今年预算3000万以内，计划还在双井附近购房，买哪个小区比较保值？看过富力城，富力城的物业费相对便宜，会不会未来撑不起高端群体的需求，以后不好出手？年后的市场形势您怎么看？目前这个预算的要不要尽快出手，计划是再等两三个月购入。

A：

1、双井，保值最好的当然是金茂府了，远超大盘。然后是富力十号，超的也不算少。双井地区两极分化挺明显的，真正的豪宅涨的多，普通小区落后的则有的是，跑输的一大堆。然后富力城等小区算是稳健的标杆，略赢，至少是不输。

2、物业费不是撑不起高端群体，先得看他们是否撑得起赔钱，如果挣不着钱就得涨价呗。这没什么说的，我们小区去年刚涨完，不愿意也得认可。花钱多了未必提升，但花钱少了肯定服务下降。没什么不好出手的，看房价了，就算物业水平下降那就降价呗。

3、年后的形势，反正按现在来说是还行，有点儿小阳春的意思了。今天刚初几啊？反正明天是2月，估计成交量小不了。或者这么说吧，全国救市期间，北京作为全国标杆下跌了不合适。而且到现在为止，北京是全国唯一一个没有任何地方政策，但房价没有下跌的城市，政府手里的筹码太多了，就看他们用不用了。

4、有需求就尽快，不着急就等着呗，这外人不好建议。一般来说不用太着急，这么高的预算，需要的周期长，就算行情有波动也影响不大，先看房子吧。

仅供参考。

三

Q:

现在北京市还有哪些区域值得投资呢？我看现在政策对于改善型住房的扶持力度在加大，无论是从税费减免还是贷款利率都有一定的倾斜。不知道是否会促进这类房屋的价格变动？

另外还有一个问题，就是北京市行政区域内的原住民安置回迁房（例如村落拆迁安置回迁）的产权仍属于村委会，这类房屋仅供村民自住，只能享有房屋收益权，但不能对外买卖。我现在还有几套此类房屋，也都在通州，未来北京市对此类房屋有何政策方向？是否会变更为大产权？

A：

1、值得投资的，还是指公寓吗？这我不太懂，很少关注，帮不上忙。

2、改善指的不是某种产品，而是一种行为，也就是卖了老房换新的，卖了小的换大的，就是置换。因为有钱买房的该买的都买了，没买的不是不想买，而是买不起，鼓励也没多大用

那就让有房的折腾改善呗，要不然兜里都没钱，不卖了老房子拿什么买新的啊？这就跟鼓励企业做大做强的性质一样，这个世界从来都只帮有钱人的。

价格变动，有可能吧。不过这跟政策的关系不大，每次行情都是房龄新品质高的先涨，谁有钱谁就能带动行情，有钱人扎堆儿的地方也就更能推动价格上涨。

3、产权属于村委会，就是小产权。政策方向肯定是逐步转为合法产权呗，有可能是转为保障性住房，交易的时候补交土地出让金。直接转为大产权是不可能的，小产权全加起来在北京的占比才2%，政府犯不上为了维护这些业主的利益去得罪98%的人。

这就等着吧，早晚能解决的事儿，就是谁也不知道什么时候和用什么方法。

仅供参考。

四

Q:

我们孩子27年上学，户口目前在朝阳崔各庄。乡里没有好学校，我们想在朝阳或者海淀换一个沾一点学区的房子，总房价在350-660之间，350打算直接购买二套，660需要置换。目前考虑的几个区域是望京花家地（小学比较好）-二套、奥森慧忠北里（朝外九年连读）-置换、永丰南永旺家园（等房产证下来再买）-二套/中海富华里新盘-置换。

我们夫妻都是北京高校研究生毕业，现在从事IT行业，想给孩子换一个稍微好一些的学校。也不必要天天鸡娃的，能让孩子在一个健康的环境下成长起来。能给下建议应该怎么选择吗？

A：

1、花家地是小学很好，但中学普通，所以不算学区房。望京学区只有陈分的算，溢价也不是太高，低于北京平均值。

慧忠北里的对口校是“中音+朝外”的，在单校划片的情况下是不能进入小学直升的，而是中学时再划片。朝外的学区房是“慧忠里”，所以价格才贵，慧忠北里就没什么溢价了。

永旺家园的学校我不熟，红英吧？普通学区。新盘我就更不知道了，早就不卖房了，实在不熟。

2、这我怎么建议呢？常规来说吧，如果孩子天分非常高，达到天牛娃的程度那就海淀，甭管学区怎样，靠鸡娃走点招就行。但考虑好，海淀可真的是丘陵地带，牛校能上天，渣校或许还不如朝阳呢。

如果挺好的牛娃那就在花家地，不用太考虑中学，先争取北中小五班，或者是小升初走朝阳点招，80等校。如果是中等孩子那就慧忠北里的，到了中学争取1+3。

3、不过提醒一下，到目前为止，全北京所有的学校环境都挺健康的。但如果想让孩子上比较好的高中，除非是天才，否则都得鸡娃，无论哪个区。这等上了学就知道了，尤其到了高年级就全理解了，到了初二就更有深刻认识了。这个世界很冷酷的，只有竞争，没有躺赢。

仅供参考。

五

Q:

我孩子21年10月生日，预计28-29年上小学，现在考虑要不要买学区房，什么时候买学区房？背景：我和老婆20年在石景山买了首套300多万，现在还贷压力不大，手里还有上百万的各类资产。但是面临小孩上学、房价上涨等因素难免焦虑。

在想要不要买学区房，什么时候买学区房？如果这两年买，学区房正是严重供小于求时候，也没有必要用不上，还会降低居住品质。等过几年买的话，又怕学区房蹭蹭上涨以后更难买。所以想问问章哥建议。

A：

1、这我怎么回答啊？两头儿怕两头儿堵，而且也不提预算，让我说什么啊？

2、常规建议是没必要提前准备，2026年的京籍入学人数是10万左右，六年级毕业生是15万吧，反正是十多万，然后每年都是毕业的多，入学的少。理论上讲是会空下来不少的教室和教师，也就是学位增多。至于房价是不是会蹭蹭上涨就看自己的判断了，商品价格是由供需关系决定的，有可能东西越多就越贵吧。老祖宗说的好，物以稀为贱。

3、这还是自己定吧，我实在不知道说什么好。反正数字是明摆着的，就看自己认不认了，或者看自己怎么解读吧。帮不上忙。

仅供参考。

六

Q:

我在海淀万柳附近上班，考虑婚前买房，有代步车，预算480-550，贷款不想太多只想贷100，工作较稳定。需求是两居不要纯北向，通勤舒适很重要。

有几个问题：1、区域选择有点迷茫。海淀目前不考虑，我这个价位买不到宜居的户型；大家都说“北五比南三强”，是否选择昌平而非丰台和石景山。2、石景山一度是我的首选，请问您有何针对我需求的板块推荐么？3、虽挣得少，但是工作收入较为稳定，只贷100是否过于保守了些？

A：

1、南三北五是个大概念，具体到板块也未必。回龙观可以说比多数南三环的升值好些，但丰台也有首经贸草桥等地呢，升值率都是超过昌平的。

石景山更是没什么不好，只是因为辖区面积小，导致人口和房产总量都小，所以有些低调，但大多数板块也不算落后。还可以参考远洋沁山水，从开盘到现在的升值率排第一序列，跑赢了几乎全部的学区房。

所以这还是聊点儿具体的吧，太宏观的意义不大。这种纵横捭阖的对比都是忽悠人用的，我也不太懂。

2、石景山一共才5/6几个板块，这一推荐就全包括了，至少是一半。离市区近的看鲁谷，中间的看杨庄，远点儿的看古城。

3、100是有点儿保守了，常规建议是如果有首贷资格尽量用足额度，毕竟就这么一次福利。而且贷款率如果低于20%是不太划算的，让中介给算算税费吧，看是否合适。

仅供参考。

七

Q:

小孩两岁多，2026年上小学，目前住在回龙观。有一套自住的一居室，市场价大概400万，还有40万贷款未还清。一套商办开间，市场价130万左右，目前出租中。考虑到小孩上学，想置换一套海淀的两居或者三居（也考虑过东城之类，但考虑到如果想住的舒适，总价太高，老破小居住体验不太好。其次停车不便，新能源车充电问题也不好解决）。

不追求顶尖学区，够不上，但也不要太差，至少海淀学籍，感觉学习氛围好一些。现在的入学政策不太了解，不知道提前几年换房迁户口可入海淀学籍。夫妻税前收入100左右，每年能结余50～60W，如果现在换，首付能在500左右，如果可以晚点换，还可以再攒两三年首付。不希望贷款压力太大，每月还款控制在1W左右。

A：

1、只要在当年的信息采集之前完成落户就可以在海淀入学了，不用提前太长时间。2026年入学，那一般建议是2025年底之前买了房就行，迁户最多几天的事儿。反正都是多校政策，没有年限的限制了。

2、那就错过入学高峰期再说呗，今明两年都是，2025年之后就少了很多，2026年是确定性的入学数量小于毕业数量，到时候再看行情也不晚，耽误不了。

3、500首付，二套资格按现在的政策就是月供1万，贷187万，减去税费买650万左右的房。这价位的两居三居不是太容易，两居吧，基本都是老房，勉强自住。先看看海淀的几个学区呗，想多贷点儿就看五环内的，万寿路、羊坊店、紫竹院什么的都是中等以上，房价也差不多，不用着急。

仅供参考。

八

Q:

我家孩子25年上小学，有首套资格，首付大概300万。工作单位在丰台科技园，现在纠结是在丰台北大地附近还是去西海。西城感觉买不到什么，海淀的话八里庄学区好像比较合适。还有就是今明年就买还是再等等，毕竟这两年的娃比较多，最近房价也有点上涨趋势了。

A：

1、看孩子的天分和父母的期望值呗，天分高和目标985清北的就最好去海淀，上限更高而且牛校多。丰台就一个十二中，海淀至少六个呢，点招和中考时候的选择都多。牛娃也更多，竞争氛围超过丰台。

不是特别高期望值的就在北大地吧，能相对兼顾自住。二中放到海淀也是中等校，小升初比海淀还或许稳妥呢。

2、八里庄还可以，挺好的，学位相对足，下限也不错。

3、房价还没涨什么呢，春节前是销量涨了很多，节后这几天也是，到我这儿咨询的人都多了不少，到了2月有上涨的可能吧。资金准备好了就买呗，需要置换的就甭着急。不过如果北大地的话也无所谓，西南区域也就这么一个好学区，支撑挺强的。

仅供参考。

九

Q:

还是想咨询展览路房子的去留问题。我们如果出掉展览路换到朝阳，根据我们的工作位置住不上朝阳，孩子上大学之后还需要换房子，税费加中介费得30+。换到朝阳孩子读书这12年的租金差也能补回来30。那我们还是应该换到朝阳，因为朝阳的保值情况比展览路更好？

A：

1、朝阳和展览路，近两年入学高峰期说不好，入学的孩子多，有可能溢价还涨点儿呢。但从其他国家和城市的趋势来看，过了人口高峰之后，学区房的溢价率都会下降，区别只是顶级学区的少一些，普通学区的多点儿。

2、以韩国为例，首尔这些年只有江南区的学区房还保持优势，其他的都普通了。台湾省也是，现在台北只有最牛的六所小学还保持溢价，其他的降低很多。当然这不是降价，而是和非学区房相比涨的慢而以，是逐步的用好几年时间来降低的溢价率。

直接降价的典型是鹤岗。房价和十年前相比都大幅下降，降幅少的是离好学校最近的几个高档小区，其他的多了点儿。

3、反正就是这趋势，看自己的判断吧。

仅供参考。

十

Q:

想咨询下自己小家里二套房是否换房事，夫妻名下一套月坛56平，用于两个娃上学，大的25年，小的刚出生，看目前情况是不能出了。另一套回龙观东经适房124平，楼层高，不过自住挺舒服，也有车位。目前如出手还完贷款后到手470，手里现金120，两人月收入税后4w，另公积金每月6k多。

上班地点一个永丰，一个北边码农区，这样看就不买学区房了，主要是考虑自住之余资产能跟上大盘。最近看了紫金书院110平的期房，家里另有周转小三居可以过渡住。想请您看看今年是否值得折腾换，或者再等等。再有两年（2025）给的股票大概能兑现三百个，现在不换房再考虑股票到手后置换个1100w海淀或者西城房是否也可以，主要担心这几年大涨。

A：

1、大涨的可能性不大，涨的多了那就肯定跌回来。今年还是全国救市，北京作为标杆是不会下跌，上涨幅度也就是对抗个通胀吧。去年的GDP是3%，CPI是2%，M2是12%，那可以解释为12-3-2=7，市场上又多出了7%的钱。至于有多少流入楼市看今年的经济形势吧，房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着看今年的数据。

2、这外人不好建议，谁都希望房价等自己买完了再涨，我也不敢预测。这就看市场上发钞的多少吧，发多了什么都涨，还不光是房子呢。其他没建议，帮不上忙。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！