01 市场分析

2023年1月北京新房市场供求量环比下跌。北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）1月新增供应4077套，环比下跌13%，同比上涨148.9%；成交2835套，环比下跌34.2%，同比下跌2.5%；成交均价61235元/㎡，环比上涨6.5%，同比下跌1.8%；成交金额225.7亿元，环比下跌25.7%，同比下跌12.2%。

本月市场成交回落，主要原因是春节假期影响，网签及批证一度暂停。但从新房项目来访、认购情况来看，市场活跃度明显提升，新的一年楼市正在复苏。

(资料图)

1月北京二手住宅成交8353套，环比下跌5.2%，同比下跌30%。2022年，北京二手住房成交量总计约14.3万套，同比下降约26%。虽然今年1月二手房网签量仍在低谷，但随着疫情影响逐步消解，社会经济环境恢复，北京二手住房带看量及市场活跃度明显提升。

与此同时，政策端也开始释放进一步宽松信号。在此前发布的《2023年市政府工作报告重点任务清单》中提到，今年北京将完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。市场预期扭转，加上有力的政策推动，北京房地产市场有望逐步走出低谷。

02 榜单解读

東外39號、建发城建文源府、北京城建·天坛府位列1月北京项目销售金额榜前三

東外39號、建发城建文源府、北京城建国誉燕园荣膺1月北京项目销售面积榜三甲

2023年1月北京TOP30项目共实现成交额123.66亿元，1个项目成交金额超过20亿元，一个项目成交金额超过10亿元，另外还有7个项目成交金额超过5亿元。

分城区来看，2022年城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于东城区的東外39號以24.12亿元居首，成交68套，成交均价约123124元/平方米。近郊区成交金额排行榜中，昌平区的建发城建文源府以11.91亿元位列第一，成交217套，成交均价约61751元/平方米。远郊区成交金额排行榜中密云区的国祥源境以1.16亿元位列第一，成交28套，成交均价29238元/平方米。

分环线来看，五环内商品住宅项目成交金额排行榜中位于东城区的東外39號以24.12亿元居首，五至六环昌平区的建发城建文源府以11.91亿元领先，六环外昌平区的北京城建国誉燕园以6.17亿元位列第一。

03典型项目

東外39號

东外39号曾是烂尾楼，它的立项时间可追溯至20年前的商办综合体项目，曾屡陷股权纷争停工。项目前身东直门国盛中心，是当年北京奥运会的重点配套项目之一。该项目在2000年开始建设，除了交通枢纽在2008年建成交付使用之外，其他项目经过了多次的开工、停工、复工，并在2012年全面停工。

直到2015年信达才以105亿价格收购获得控制权，开始正式着手开发及运营。由于多年烂尾，项目存在着产权年限减少及工程质量隐忧等问题，让人们对盘活后的住宅是否值得购买存在一定争议，但由于项目所处的东二环东直门绝版优势区位，依然取得热销。

建发城建文源府

建发城建·文源府位于中关村大街与北清路交汇处，北侧是生命科学园，南侧有西二旗后厂村，西侧则是航天城、永丰科技园、翠湖科技园，产业氛围浓厚。临近有昌平线生命科学园站以及13号线A/B双线路，共3条地铁线路。项目由11层洋房和27层的高层组成，主力户型为57-125平米的1-4居，总价约350万起，非常适合在北京西北部工作生活的高新技术产业从业者。

北京城建天坛府

2022年的百亿销冠楼盘，在2023年仍然发挥着余威。北京城建天坛府位于东城区二环至三环间，临靠二环路，临近地铁14号线景泰站、地铁5号线蒲黄榆站、地铁8号线永定门外站，衔接东单、西单、金融街、国贸等城市核心商圈，地理位置得天独厚。北京城建·天坛府为7-10层低密建筑，九进院落，宅巷街道。主力户型为60平-135平1居-3居。项目开盘价格在12万元/平方米左右，同板块的二手房挂牌价在6.4-9.8万/㎡左右，但是房龄大多在20年以上，比较下来，天坛府的性价比优势突出。据悉，天坛府五期也即将入市。

2022年全年，北京共完成四批次集中土拍，全年共成交55宗宅地。伴随着现阶段住宅市场的降温，政府加大了优质地段的土地供应力度，从成交地块分布位置来看，22宗土地位于城六区，较往年占比大幅提高。2023年首轮土拍已经于作日落下帷幕，三宗地底价成交、三宗地以最高限价成交。在改善市场为主的北京，2023年更是产品力大年，在拿对地的前提下，各家房企仍需修炼内功、践行“长期主义”。

04 总结展望

2023年1月，北京楼市成交仍在下降，整体略显平淡，但在中央和地方“降首付、降利率”利好之下，也释放出回暖信号，目前行业深度调整或将进入收尾期，预计今年二季度市场将出现转机。北京一直是全国房地产市场的风向标，楼市表现相对平稳，但各区域之间分化较大，其中核心区域中高端及改善市场，受一二手倒挂及整体供应较少影响，热度一直居高不下，远郊区域刚需项目压力仍然较大。

对于房企来说，企业运营改善的核心还是在于销售端。受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。（来源：克而瑞）

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文章来源:克而瑞