土地里藏着买房密码。

为了让大家更容易看清今年丰台楼市，我们把12宗地挨个做盘点，顺便教大家看懂政府文件的指标和传递信号。

01

(资料图片)

青塔村地块

预计520套房（按套均100平计算，下同）

预计开盘价：8万/㎡

预估开盘：2023下旬-2024上旬

（地块位置如下图所示）

青塔村地块，容积率3.0，起拍楼面价4.72元/㎡

我有内部消息，这块地是北京城建做的一级开发，大概率最后会是北京城建拿下，产品也和在售的「宸知筑」调性接近。

关于宸知筑更多信息，可以看之前这个推文，

丰台楼市不淡定了

，整体来看，我觉得这块地如果上市，基本上会是7万+的价格，会有部分80-90平的小户型，适合京西预算600-1000万预算，没买到华曦府，又嫌弃石景山通勤太远的朋友。

02

新宫地块

（官方称呼：地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目（ FXG-1401-0601-03、04、06、08、09、10地块）

预计1300套房

预计开盘价：8万/㎡

预估开盘：2023中旬

关注大红门永定金茂府，和瑞叁号院，建发璟院的朋友，请全体起立，关注这块新宫的新地！

这块地有两大看点：容积率只有1.7+地铁上盖tod，这些硬性指标还是很能打的，比周边品质最好的金府大院容积率还低了0.5个点，比建发璟院低1个点。

低容积率基本注定了社区品质，地铁优势给了出行便利，非常哇塞。

其次这块地估计二月份最迟三月就要拍了，应该今年中旬就能开盘了，节奏很快。为了表示我对这块地的关注，必须再贴一张图，也我最看重这块地的一个细节：

看一下红色箭头地块所在位置，与周边超级牛逼的绿地和公园覆盖率，无论哪家开发商拿地，宣传标语我都替他想好了：长在公园里的房子！

03

丰台花乡羊坊地块

预计1370套房

预计开盘价：8万/㎡

预估开盘：2023下旬

这块地，我不看好，不多评价。

一方面位置比较偏，西南五环，地块面积太大，起拍价60个亿，房企拿地很容易资金套在里面。

04

大瓦窑新盘三兄弟：

大瓦窑新村项目（二期）DWY-L42地块

大瓦窑新村项目（二期）DWY-L44地块

大瓦窑先期上市地块（DWY-01）

预计700套+900+1500套房

预计开盘价：8万/㎡

预估开盘：2023下旬

对于两块地做一个总结：比国誉万和城更靠近地铁，比天悦山河地块更优质，销售指导价还低3000/平。

还在大瓦窑和小瓦窑观望的朋友，盯住了。

补充一句，算了一下拢共1600套，数量很多，不愁买不到，可以祈祷能被有节操的房企拿到，产品力好一些。

05

万泉寺地块

预计1700套房

预计开盘价：11.3万/㎡

预估开盘：2023下旬

丽泽板块，又添一枚10万+。

这块地有两点香，6万+的地价，对开发商有点香；11万的销售价格，对买房人有点香。

综合来看，这块地的容积率升高了，比起在售的北京瑞府悦府和端礼著，可能会有总价更低的小户型。

想买三环内1000万预算以内的朋友，可以等等看它的出让。我觉得这块地唯一的不确定性，就是地块太大，只能中海首开华润三家拿下，但无论是谁拿下，总价100多亿摆在那，出让有一些难度。

可能不会那么快出让，不知道要不要做拆分，如果要做，拿得等到24年才能面世了。

05

南苑地块

预计1670套房

预计开盘价：8万/㎡

预估开盘：2023下旬

又是一个新宫地铁盘，不得不说，今年南苑，新宫，槐房这个大板块真的天量供应。

我在想，即使丰台今年的卖地压力大，也不能指着南苑和新宫一个板块拼命薅啊。

前面提到新宫地块1300套房，建发璟院532套，再加上现在南苑的1670套左右，都是围绕着新宫地铁站和万达广场展开的南苑大板块。大家想象一下这个板块这么大的供应，会产生什么后果。

反正这个板块可以选的新盘真的太多了，这不做个等等党[旺柴]。

06

郭公庄地块

预计2000套房

预计开盘价：10万/㎡

预估开盘：2023下旬

这块地有两个离谱：

政府指导价离谱：10万/㎡买郭公庄？除了人傻钱多，我实在想不出一个理由。

面积离谱：19.86万平，近2000套房，这么大的盘，这么贵的价格，我倒要看看，哪个冤大头开发商要拿地？

好吧，不开玩笑，我先立个flag，估计这块地大概率挂出不来，坐等打脸吧。

07

花乡葆台村地块

预计500套房

预计开盘价：8万/㎡

预估开盘：2023下旬-2024下旬

看到花乡，看到白盆窑，就不得不想起曾经的白盆窑限竞房三兄弟，曾经6万+遍地走的板块，现在政府指导价也给到8万/平了。

市场会不会买单，就看丰台政府对产业和人才的吸引力了。

08

长辛店双子星地块：

长辛店东河沿村地块

长辛店老镇地块地块

预计1000套+500套

预计开盘价：6.5万/㎡

预估开盘：2023下旬

看到这里，得明确我们来到丰台存在感最低的区域：欢迎来到永定河西。

这块地，总价来看就是：刚需的地段，卖出了改善的价格，很难想到就目前的市场，如何支持6万5/平的价格。

这两块新地的出现，在我看来，倒是提醒了很多门头沟和石景山的刚需买房人，还有丰台河西这个板块可以选择。

当然，前提是它们的产品，要比在售的熙悦晴翠以及龙湖和建工的九里熙宸做的更有竞争力，才有大卖的可能性。

整体来看，丰台2023年年初放出的12块地，藏着三个买房密码：

1，槐房新宫，今年有天量供应。

2，丽泽板块，地价在涨了。

3，12块地的起拍价到了607亿，但不一定能顺利出让。

12块地，只是政府的计划，也就是最好的情况下。

但现实是残酷的，能否顺利出让，关键在于房企是否愿意真金白银买地。（2022年一整年，全北京总共买地金额也就只有1615亿）

那么房企是否愿意把真金白银的预算，花在丰台楼市，往大了说，取决于丰台买房人的购买力，而购买力的背后，是丰台的产业发展速度，和对人才的吸引力。

往小了说，还是得看12个地块的新房性价比和产品力，这些地块你看好哪一块？