北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(相关资料图)

我和老婆在昌平有一套房，婚后财产房在老婆名下，市管公积金未还完。为了明年孩子上学拟在海淀买个小房子落海淀户，不考虑学区，预算总价350左右，章哥有推荐的区域吗？另外，如果先离婚，房给老婆，再以我的名字买，商贷算二套，契税是不是应该按首套交？

A：

1、350万的海淀房子，那就是上庄的比较多啊，典型的海淀占学籍小区，三嘉信苑，馨瑞家园等等。保障房小区，350能买到小两居，注意综合地价款，让当地中介给算算账。其他地方没什么集中的了。

2、北京的政策是“认房又认贷”，二者只要满足其中一项就是二套资格，贷款和税费都要随之改变。所以就算是在北京买第一套房，但资格是二套的，那也得按照二套的税费，3%。

3、既然是已经离婚，如果名下没有过全国范围内房贷记录的话可以等一年，一年后再买房就是首房首贷资格了。不过明年是哪年啊？今天是12月31日，如果是2023年上学那就别等了，2024年的话还有可能。

仅供参考。

二

Q:

孩子24年入学，23年买房，大概率有户口（海淀户口，现在海淀工作居住证）。目标院校有几个，陈经纶利泽西园占坑或者自住，陈分九年一贯制，清河621小区占坑上实验二小橡树（橡树湾太贵了），西三旗育新花园占坑或自住，育新小学。这几个您应该都很熟悉了，朝阳头部vs两个海淀中等。

按照往年，肯定海淀，结合今年朝阳高中扩招量，录取率89%，海淀和朝阳的差距，以及这几个具体学校的排位，如果是您，您觉得排序是啥？特别牛的海淀感觉买不起，或者卷不过人家，可以接受中度卷，工作在望京，当然都不远。

A：

1、海淀朝阳的差距，主要就在顶尖儿资源呗。朝阳最好的也就勉强够上六小强的级别，而海淀六个呢，后边还有追赶的。但这基本都和牛娃关系大，看自家孩子的天分了。中上等和以下的学校没多大差距，朝阳的牛校也很好，俩区的渣校一样渣。

2、如果是我家，现在就大概率选朝阳了。我家孩子就是个略超中等的普娃，也没有非得清北985不上的理想，但我们也能给孩子提供相对还不错的家庭环境和教育资金，那在朝阳相对合适。

现在我们是在海淀，被卷的水深火热的。但在付出了更多努力的情况下，估计和在朝阳得到的结果差不多。可我们孩子上学时海淀还没这么卷呢，朝阳则是没几个好高中，所以压根儿就没考虑。如果当年是现在这种情况，那大概率就不在海淀较劲了，怎么都拼不过人家虎妈牛娃。

3、扩招倒无所谓，正常现象。今年进入高一的是2007年的孩子为主，金猪娃。明年是2008年的奥运龙娃，更得扩招。一直会延续到2034年之后，也就是等2017-2018年的二宝高峰期之后才会缩编。

再说这两年经济这么不好，越不好越得扩招，尽量延缓孩子们进入社会的时间。中国是1999年大学扩招的，不就是因为1998年亚洲风暴吗？下岗潮是那一年，房产货币化也是那年开始的，都是相辅相成的。

4、总之这看孩子的天分和父母的期望值吧。如果是天牛娃就最好在海淀，顶尖儿资源比朝阳强的多。学校只要差不多就行，反正都是鸡娃或自鸡，然后先拼入营再拼点招。不是天牛娃，期望值也不是太高那一般建议朝阳了，反正最终结果都差不多。真要是普娃还建议东西城了呢，概率比海淀朝阳都大的多。

从房子角度说，育新学区房的溢价率是海淀平均值，比橡树湾高，也比陈分的高。也就是居住的性价比稍微低点儿，一般在10-15%左右。如果是东湖湾一类的商品房还就没多少溢价了，总价越高，溢价率越低。

5、再提醒一句，没有什么中度卷。一旦加入，不自觉的就想在这个圈子里争上游。我家还想轻度卷来着，但实际上呢，卷的我老娘70岁开始学奥数，就为了陪孩子，都是没办法的事儿。

仅供参考。

三

Q:

1500总价，自住+保值+增值，逸翠园一期南区三居、逸翠世府三居和阳光上东丹麦组团二居如何选择？租售比阳光上东远超前两者，您提出租售比高是以牺牲升值为条件的，但酒仙桥拆迁今年确认、会不会带动阳光上东的房价上升？

另外，阳光的成交量一直很高，2000多户的小区今年链家都成交了近40套，比逸翠园和逸翠世府活跃很多，这个如何看待？逸翠园三期的御翠园马上开盘、3号线即将开通，又对前两期的二手房如何影响呢？

A：

1、阳光上东就是这种情况啊，租金高用升值慢换的。以后不敢说，只能说之前这些年是这趋势。

拆迁带动房价，有可能，如果是以高端产业的定位就应该能带动。这看看规划吧，我前些日子看过一版，没太注意，但好像是黄色地块占主体，也就是住宅用地为主。红色的不多，那工商业就依然是配套为主。但我没看具体内容，网上搜一下看看吧。

2、成交量高一般说明两点，一是性价比高，二是现有业主置换的意愿大。这两点能说明流动性好，但和投资升值没有必然关系。

性价比最明显的就是天通苑，流动性很好，成交率多年排北京前列，但价格涨的不突出。另外很多房龄新的安置小区也是流动性非常好，但价格也不好涨上去。因为人们都是图性价比来的，经济实惠，一旦升值高就不太实惠了，也就不受追捧。这和单价高低无关，只看某个总价预算人群的感觉。

另外这也看现有业主的心态了。一般升值好的小区都是业主惜售，价格低了不愿意卖的。典型的是万柳的几个豪宅小区，一年成交不了两三套，逼的想买的都在今年法拍上竞争出不理性的价格了。而如果说业主接受现有价格，那有可能是想换到更好的小区。

3、三期开盘和地铁开通，没什么影响。李嘉诚都捂了这么多年了，该开了。地铁开通了是锦上添花，算不上雪中送炭。大概率是没什么影响的，北京近十多年来市区几乎没有因为地铁而拉动房价的，毕竟不算新鲜事物了。

4、总之还是自己判断吧，趋势只代表以前的，不能说明以后，我好像没什么可建议的。

仅供参考。

四

Q:

现在小黄庄一区有一套房，有两个想法：一是在附近买一套房投资，总价400，可以选择买哪里？二是卖掉现在这套，在二环里买一套1000W的，孩子是24年上小学，可以买哪里？以上两个想法您倾向于哪一个？

A：

1、400万的投资房，没什么，基本都是自住为主的，大多数都是不落后大盘而已。看看朝阳常营一带，房龄新的相对多。如果是五环内看看朝青，但基本都是公寓为主了，租金高，但不太建议长期持有。

2、1000万二环里，学区房只能家长自己定，外人不好建议。一般来说孩子天分高就最好西城，期望值不是太高的看东城，两个区差距的其实就是清北率，对于中等孩子没什么太大区别。

这先自己看看吧，分什么学区，顶级学区基本上是占坑儿房，德胜能买到60平左右的，但不太好说2024年是否出区，得赌一把。金融街现在不太好买到，缺房。月坛不难，70平左右，看看是否好贷款吧。其他学区看自己，想面积大点儿学区均衡的看东城龙体，相对合适。

3、这还是先定好买什么房吧，400万不太好买到投资为主的。然后再看是否买学区房，也得由家长先确定哪个学区。我没有倾向。

仅供参考。

五

Q:

现有一套慈云寺****自住房，无贷款。手里有850万想投资买房，感觉疫情过后北京房价还能涨点。买两居或三居都行，比较喜欢次新房。我最近看了朝阳北路沿线的小区，大都是08年，09年的老房子，100-120平米有两居和三居的，看了天鹅湾，华纺易城，润枫水尚，熙悦尚郡。前三个楼龄比较长，熙悦尚郡还比较新，但总价略高。

接下来准备去东南四环转转，百子湾广华新城位置不错，不知道为什么那边房价很便宜，房源很少。新房我也有关注，王四营那边的保利，融创，鲁能几个楼盘，五环外绿城沁园，东坝那边有两个新盘位置稍远。我买房主要是为了投资，新房二手房都可以，想听听您的建议。

A：

1、广华新城是体制内的福利房，国管局的，非完全产权，不能买卖的。买这种房小心吧，未必是业主坑人，但毕竟是政策限制，所以有可能买到点儿麻烦，赌一把的事儿。

2、我建议还是分清楚自己的主要需求吧。一般来说是这两年都是自住的以新区新房为主，肯定体验好；投资的以成熟新区二手房为主，相对稳妥。

但我觉得好像赌性有点儿重似的，试试也行吧。一赌地段提升，二赌开发商平安，三赌他们讲诚信。讲诚信好说，就算是这几年限价房，至少基础质量也肯定没问题，尤其保利鲁能的还是央企。不过融创的一般不建议赌，万一呢？虽然有五矿和城建做联合体，但也不太好说，有扯皮的可能。

规划提升那就肯定是赌了，方案是政府做的，价格也是人家定的，开发商是没有做慈善的义务的，所以预期配套价值已经透支在价格之中了。要想实现投资那就得是后期增加配套，以产业为主，跟望京似的就算赌赢了。当然按期完成也行，实现预期就是不输不赢。但如果还跟以前似的，那就陪着站几年岗了。周边有站了十多年的，也在等规划翻身呢。房产的价值由地段儿决定，至少70%，这看自己的判断吧。

所以还是先考虑好吧，自住是买自己喜欢的，这属于消费，不用考虑别人的感受。而投资是做生意，得经营别人喜欢的，要不赚谁的钱去啊？

3、另外一点，如果是投资，一般也考虑流动性和租金。常规建议是小两居相对合适，好租好卖，升值和租金不落后。大户型的那就是自己的喜好问题了，自住为主的。

4、总之我不太好建议，像现在住的这套也是自住为主考虑的吧？所以在升值上就没占什么便宜。还是先考虑好是自住还是投资吧，要不我不知道说什么好。或者如果是我就首选朝青的了，以华纺为主，天鹅湾看具体房源。但如果预算高的话还不在东边了，北部对于总价高的流动性更好些，比如望京亚运村什么的。再考虑一下吧。

仅供参考。

六

Q:

我们在海淀工作，住在门头沟，现在面临孩子2024年上学，自测为普娃。目前纠结的是，如果在门头沟将面临教育资源弱，如果去海淀则是太过内卷拼不过，可如果买西城又面临通勤奔波。请问如果是您会怎么做？

A：

1、如果是我？我好像也没辙吧。

2、但其实换个思路，这本来是两个选项，也就是只有门头沟和海淀。只是又加了一个西城，所以变的难以选择了。那假定西城的教育普通，而是通州更好呢？估计就没这个奔波的选项了，只剩门头沟和海淀。所以如果是我就先去掉西城，只在海淀和门头沟里选择。

3、自测是普娃，也得说是普通到什么程度。大多数孩子的天分其实都差不多，智商超过120的毕竟是少数。所以如果认为孩子是放在哪儿都是普娃的，那要是我就去海淀了。因为我家孩子也是普娃，目前在海淀是大概率一本，再往上就念佛。但如果不是在氛围比较好的学校，那估计就达不到这成绩了。

如果是属于比较普通的普娃了，那其实在哪儿都差不多，海淀目前的内卷确实严重，在其他区上高中困难的，到了海淀则更够呛，来不来的意义不大。在这种情况下，如果家长还想让孩子搏个大概率，那再加上西城的选项。

4、总之我建议是再评估一下孩子的天分，真要是中等偏上，那就来海淀，努努力未必是六小强，但选择相对多。如果是比较普通的再考虑西城，非常普通的那就还没必要了呢，西城每年的中考淘汰率也挺高的，犯不上折腾。

仅供参考。

七

Q:

我们工作在月坛的**单位，肯定有政保，但明年据说是孩子太多，不敢确定是否必须在西城有房落户。所以现在拿着200多万很纠结，六个钱包的所有积蓄，如果必须买在西城就是非常小的老破小。而如果不买在西城的话就能自住，但又不知哪里合适。

目前看了南部的较多，大兴西红门到天宫院的都看了，然后房山长阳也看了，石景山和朝阳的还没看。主要是拿不定主意，不了解政策。

A：

1、政策我也不了解，明年上学就是2024年了，比今年的孩子少点儿，要不然就参考今年的政策呗，大概率没什么变化。看样子是去年今年没要求必须有房吧，那明年应该就不至于。但这我也不敢保证，这事儿也就单位领导能知道，我只是瞎猜而已。

2、200多是首付，总价预算多少啊？常规是500左右吧，你们肯定能贷满140万的公积金，相对能节省些月供。

3、这我也说不好买哪儿，还是先根据通勤定吧。常规是先看东边朝阳的，然后再看其他的。毕竟朝阳的房子流动性更好，将来换房的时候大概率不吃亏。先看完朝青四惠的再定吧，然后再看看五环外常营一带，价格相对更低，房龄新的也不少。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！