开年以来，楼市每一天都在打明牌。

(资料图片)

政策口号上，从对楼市各种隐晦限制，到直接明牌地产为中国经济增长的主要支柱。

政策扶持上，从支持因城施策，到明牌各大城市房贷利率，可以直接下调到3.8%。

各种购房补助和降低首付比例，也是打出了组合拳。

总之，2023年对楼市的态度转向，已经成为一张全国人民皆知的明牌了。

帝都的明牌，从昌平楼市开始。

几天前，昌平楼市传来重磅消息：2023年的昌平，正在酝酿近20宗住宅用地。这意味着，今年的昌平买房人，很可能将等到20多个新盘上市。

这多少有些疯狂了。

我看了一下，昌平楼市的供应，主要集中在以下几个板块；

1，码农们热切期盼的朱辛庄板块

2，沙河各大高校青年教师日夜期盼的高教园

3，性价比极高的北七家及东二旗板块

4，定泗路周边的信息园二期板块

5，昌平南邵板块

我们先来整体看一下这些地块：

01

先说朱辛庄板块的4宗地。

关注去年昌平楼市的朋友会知道，这个板块从龙湖云璟日光事件开始一炮走红，毕竟既有tod，又有三轨交汇，互联网打工人哪个看了不迷糊。

朱辛庄及信息园二期地块

去年一直跳票，今年铁定是上了，并且4宗地按面积推算会有近2000套房子，足够挑的了。

02

再来看沙河高教园四期板块。

沙河高教园，估计承载了一部分很多年轻读者的学生时代的记忆，很多学院路985高校的本科都放在沙河校区和高教园校区。

我听过不少沙河青椒吐槽，在那边工作生活，只能买村里的回迁房，青椒们苦沙河高教园无商品房久已。

这不，它来了它来了。

沙河高教园四期地块

6宗住宅用地，加起来又是小2000套新房。

但说实话，作为昌平新城过去五年发展最缓慢的板块，又是赶上昌平全面供地，光靠青年教师，能消化掉这些新房么，如果不能，谁又会会跑去接盘。

这是买房人也是开发商拿地前需要思考的问题。

03

接着就是北七家板块。

这次在政府的供地计划里，地块被叫作了东二旗板块，但估计了解昌平的朋友都知道，这就是大家口中的北七家板块。

和前面比较确切的消息不同，北七家地块的具体地块还没完全敲定，我粗略的看了下，不同方案的供应新房套数，在1000套到2000套之间。

北七家东二旗地块

我们之前关注过北七家的销冠盘「宸悦国际」，当时对它的定位就是昌平楼市的价格屠夫。链接如下：

去年的北七家，凭借着5万+的低密新房，俘获了一波昌平刚需客户的芳心，今年在我看来，很难重现去年的行情，原因文末会说。

接着说一下信息园二期地块，这也是跳票很久的新盘了。

位置和前面提到的朱辛庄板块，隔一条马路。

共享交通和产业配套，地块旁边还有个万达广场，本来无论从地段还是地块条件，都很值得期待，但现在却赶上大批量供地，信息园二期的竞争力，就降下来了。

以上对地块的盘点，就告一段段落。

昌平这次大批量的上新，除了刚提到的四大板块的明星地块，还有南邵板块，东小口板块和歇甲庄板块等等。

昌平南邵地块

我们需要去深究的是，这么大批量的供应，会给昌平带来什么？

要知道，每块地背后，都有一个呼之欲出的新盘。

扎堆出世的新盘，让昌平买房人的购房策略，也变成了一张明牌。

有这么多选择，你想想看，昌平买房人谁不想当一个“等等党”啊。

过去两年，北京楼市出现过多次新盘扎堆的情况。

从早期的石景山五虎，到朝阳十盘，再到丰台豪宅混战和正在扎堆出现的奶西板块，多个板块都出现了当下昌平楼市的情况。

当然，也预演了昌平楼市的结局：等等党总能等来胜利。

开发商各种内卷，互打价格战+增配不增价的方式，让很多晚下手的买房人，享受了更多的优惠。

譬如内卷风暴的中心，朝阳崔各庄的一些新房，从开盘8万8万/平送工业化装修，被卷到8万出头还送精装。

接着又输给了更卷的新型共产商品房望京养云，因为它的尾盘价格低到了6万8/平。

总之，眼下的昌平楼市，如果按照当下的供地节奏，已经不可避免将走向相似的结局。

好在，这对于买房人是喜讯。

最后，我们要探讨的是，为什么昌平会安排如此大量的土地供应。我找到了两份表格，也许能够说明一部分答案。

先看2022年北京各区GDP的图标，昌平全年GDP为0.13万亿，隔壁海淀区却是一万亿。

再加上我们说过很多次一个奇特的现象：互联网打工人们把产值和税收交给海淀，却在昌平只是付个房租。

所以，各项支出以及城建开支上，昌平却不输海淀，但收入这一块却完全不对等，背后的苦只有昌平自己知道。

当然，也会体现在数据上。

比如我找到2019-2020年北京各区的债务余额，昌平区的债务增长量，是全市第一的。

不知道2020年之后，这种差距有没有缩小，我猜依旧很大，你从2023年昌平区疯狂卖地的劲头，也能感受到压力。

对今年的昌平买房人来说，今年楼市形势已经明牌，要耐心等，要好好挑，我们也会对地块和拿地做进一步分析，关于关注。