北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(相关资料图)

我们夫妻都农村出来的，没有北京户口，孩子三岁，也不考虑学区，没那个能力家里没有帮衬。后边北京户口不知道靠积分或者老公单位有没有希望，这是前提。我们的现在情况：我老公在银行研发中心工作，这两年年薪大约到手35万吧，我算上公积金了。我是辅导机构老师，月薪不太稳定，一年到手估计18万吧。

我们手里攒了大约160万，租房住在门头沟，就在门头沟这里看了2000-2003年左右的六层没电梯的商品房，想着看个300多点的两居。

我看过您说过门头沟这里属于居住属性，也看完所有您在网上写的内容，看的那么多感觉自己也没啥思路，就确定了买二手房。我们的问题：

1、买门头沟这边的二手房以后想着换房不知道好出手不，不知道2000年后的房子再住个七八年会不会特别老。唯一想的就是不赔最好，还能住上自己的房子。

2、想着咨询您一下，年底这里或者年后开春是不是下手的好时机。

A：

1、门头沟，买地铁沿线的呗。160用足额度的话能买300多万的，梧桐苑的小两居没问题。尽量不买离地铁远的，就算是保值不吃亏，流动性也相对弱了很多。

梧桐苑是北京第二个限竞房的试点儿，政策和规划条件都不算苛刻，所以比后来的限竞房强，可以归入福利房性质。也是中铁开发的，质量还可以。到目前为止的保值还不错，肯定没落后大盘，置换的话不吃亏，流动性应该还行。

2、开春我觉得还行，就算是出现小阳春也不会发生在门头沟，一般是错后几个月的，所以肯定不吃亏，也就不用着急。

仅供参考。

二

Q:

我想换一个海淀或者西城的房子，能让孩子上初中。我们目前的情况是在回龙观有一套房子，孩子和妈妈是京籍，在二小上小学。想换一个能好一些的初中，要比昌平回龙观中学好点。手里现金有近500万，现在对那个片区一点概念没有，能给一个思路么？大致哪个学区的居民区可以满足或者接近。

A：

1、跨区小升初，西城和海淀，入学没问题，但怎么保证挑选中学啊？这不是钱能解决的问题，海淀靠成绩，西城靠运气。

2、先看孩子的天分和成绩吧，如果是天牛娃那就去海淀搏点招。前提是做好简历，主要是数学的各种杯赛，英语的各种证书，语文有杯更好没有也行，科技类国赛也最好有。估计是没参加过入营的，但也无所谓，实力决定一切，如果有奥数大师赛奖项就最好了。看孩子的年龄吧，如果是三年级就尽快准备，四年级有点儿晚，五年级就肯定晚了。

如果没有这些简历就最好别去海淀了，或者如果是普娃的话也不太建议海淀。小升初甭管买在哪儿也是派位，就算运气好派进牛中也没什么用，分班时候不占便宜。简单说就是海淀太卷，如果小学基础不扎实的话就甭去找碾压了。海淀两级分化严重，到目前为止还是更适合牛娃虎妈。从学校来讲，超过回中的牛中有的是，但渣校渣班也一堆呢，没比昌平的强多少。

3、西城相对友好些，上限下限都相对高，牛娃普娃都能有资源。对牛娃来说就是点招少，除了八少八素就几乎没了，德胜中学现在也不是点招了。小升初同样是派位，看运气了。

500万二套资格，能最多买到650万的房子吧，尽量以北城为主，比如月坛，占坑儿房是肯定能买到的。南城意义不大，就算买到陶白直升校的也没用，转学生不许直升，仍然是派位。居民区没法说，这预算挑不了小区，只能去中介看哪里有房子。如果考虑兼顾自住那就买广外的，小两居能买到。

仅供参考。

三

Q:

我家在新北苑世华泊郡有一套两居全南向房子，还有一套天通苑东一区眼镜房。我们想在昌平或者顺义买套别墅，现在是置换的时机吗？还是等明年房价上涨，世华房子大涨后再买别墅呢？我认为别墅是跑不赢新北苑板块的，是不是等新北苑再涨一波再买别墅更划算呢？

A：

1、换别墅，那和时机的关系不大，消费为主的产品什么时候买都行。房子本来就是用来住的，别墅类更是自住为主了。

2、等明年房价上涨，世华大涨。这我不敢说，我只能说下跌的可能性不大，不敢奢望大涨。但怎么的也比别墅强多了，毕竟有上涨的可能，而别墅是基本不涨，至少是也是严重落后普宅大盘。所以不着急住就等等呗，看什么时候觉得自己不在乎保值了就换。

3、这不是你认为别墅跑不赢北苑，是肯定跑不赢所有板块的普宅。甭说昌平顺义的了，全北京所有的别墅，能跑赢远郊老破小的都没几个。到目前为止，只有产业区周边的几个能勉强跟上，其他的输的少就算赢。所以就没有拿别墅跟普宅比的，相当于拿悍马和五菱比省油，完全没可比性。

4、总之如果是确定换别墅，那就没必要再考虑什么保值。消费而已，是阶层到了之后的享受，这层次再考虑拿房子来保值就没意思了。所以什么时候换都行，无所谓时机。

仅供参考。

四

Q:

孩子户口在丰台，大人上班在朝阳，想换大点的房子，预计600w的样子。不是特别鸡娃，也知道好学校肯定房价不便宜，想上个稍微好点的学校，或者好点的私立也行，情愿把钱砸教育上，也不想砸房子上。

A：

1、不特别鸡娃，那一般就是选朝阳呗，好学校九年制的居多，作业多，鸡娃相对少。还是以公立为主吧，能用房子上学，单校为主，多校的也不严重。而不错的民办校都是摇号的，与房子关系不大。可以同时申请着，看运气了。人朝分和陈分实验可以到时候参加考试，公立的也有北中，看孩子的天分了。

如果砸钱指的是国际校，那真得考虑好费用。学费一年十多20多万的倒不算太高，但其他的生活费住宿费也不少。更多的是活动费和游学费，补课费考试费同样少不了，每年没个几十万下不来。再加上留学的费用，600万就算是利息+本金也真不太多，考虑好吧。

2、600万换大点儿的房子，多大啊？学区房一般都是7/8万起，这价位如果在朝阳的话只能考虑老房，小两居差不多，70多平吧，不会太大。看看望京陈分的吧，或者是新源里清朝学区的，相对来说溢价都不太高，能买到两居。商品房在哪个好学区都够呛，基本买不到合适的。

3、丰台的学区就是北大地，现在也不便宜，7万多吧，更全是老房了，连带电梯的都不多。但丰台的好高中更少，鸡娃也挺严重的，越好的学校，家长们拼的越狠。

4、其他的没什么建议，还是再考虑一下吧，看到底给孩子怎么规划。

仅供参考。

五

Q:

我们是北京人但收入很低，俩人加起来才不到两万，孩子初二也正是花钱多的时候，所以能支撑的月供不超过7000。目前是准备把航天桥的老破小给换了，到学校附近租房。预计能卖550万，存款50万左右，希望换成租金高升值也较好的，请问是朝阳的租金最高吗？我们能买在大概什么位置合适？

A：

1、俩人收入两万在北京也不算低了，超过至少70%的家庭。北京的收入中位数就是7/8000块钱，俩人1.5万就算中等以上了。

2、月供7000，那对应120来万，550+50+120=720，减去税费能买不到700万的。这价位同样是北京中位数以上，超过大多数人，没必要纠结，在大部分板块都能买到合适的房子了。

3、北京租金收益率高的就是朝阳区，然后是丰台石景山等地。最低的是东西海好学区里的占坑儿房，溢价率最高。

买在朝阳东部呗，四惠朝青一带不少小区呢。如果是长期持有可以看老房，保值最稳定。常规是先看房龄相对新的板楼小区。以四环外为主就行，先自己看看吧。

仅供参考。

六

Q:

目前是住菜市口的胡同，据说有腾退计划，但我家是私房，还在考虑是否搬走。如果腾退大概能给200多万，如果不走的话我自己只有100万出头。可如果腾退给的估计也都是共有产权房或不怎么样的，自己买是不是更合适？再一个是面临孩子上学，如果还在西城上的话就得回来租房，也是问题，请问有什么建议？

A：

1、我好像什么建议都有不了吧。或者说如果是我就走了，除非是自己的四合院才留着。可看这200多万估计也就是大杂院儿的，留到什么时候也未必能多卖钱。房子是用来住的，还不如提前住上体验好的房子呢。

2、再或者说，100万出头在市区是买不到什么的，朝石丰也基本都是老破小，未必能比平房改善多少。要不就去郊区，200多万在近郊能买一居或小两居，远郊买两居或小三居。这可以算改善，就看距离是否能接受了。但想好了，如果是孩子在西城上学，那用远郊的房子换租也占不到多少便宜，租金收益都不算高。

3、总之如果是我就腾退了，是否买共产房不一定，看到时候的政策吧，合适的就买，不合适的拿着300多万就能买到还不错了，当然得增加些贷款。如果换租的话就尽量买在城六区，租金能相对高一些，换租学区房能占便宜。

仅供参考。

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