北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

Q:

我在中关村有老破小1套，老家有住宅和商铺，考虑25年后学生减半，学区房有溢价，涨幅小，想优化一下。有以下几个方案想让您帮忙分析一下，谢谢！

方案一：老破小先自住（上班近、装修新），到23、24年再买。通过抵押贷方式待出500w，加上老家的房子抵押出200万（老家房子不好卖）。有700万首付，过桥垫资700万，全款买套总价1400万的房子再抵押贷还掉垫资。考虑在亦庄河西区的金茂府或金茂墅投资。前3年持有总成本大概130万（各种费用和利息），需要涨幅至少10%不亏本。

方案二：卖掉老破小+老家房子抵押，凑够首付800万，二套房贷款大概180万，总价1000万左右。在永丰F2地块买个新盘，或者在清河橡树湾买个小两居。

想咨询您：

1、抵押贷买房算不算炒房？预留了3年的月供，如果降价了，3年后卖出是不是亏损了130万+房价的跌幅？短期看房地产在托市，长期5-10年看，由于货币超发等因素，应该也不至于下跌吧？我没看到的风险有哪些？请指点。

2、两个方案哪个更好一些？

3、方案一：从投资角度，1400万买亦庄河西区金茂好，还是买望京、太阳宫好？金茂府21年9月卖6万，现在涨到9万多了。

4、方案二：中关村老破小是越早卖越好吗，这两年会不会补涨？永丰F2地块新盘，和清河橡树湾哪个更合适自住+投资？

A：

1、用抵押贷算不算炒房不一定，但算违规。炒房一般指的是快进快出，最多一两年就要出手套现或换房。如果是长期持有那就是炒成房东了，算投资。但抵押贷是“经营性贷款”，是扶持企业经营的，不允许买房。这种事儿就看银行查不查了，一般他们自己不查，但如果是央行下令就说不好了。反正理论上有政策性风险，考虑好。

预留3年的月供，那直接提前还贷好不好啊？或者少带点儿还利息更少呢。这我不太理解怎么算的账，一般没这么做的。如果降价亏多少？既然是全部都用抵押贷那就是利息呗，如果不涨的话就都亏了。1400万总价，按3%算的话差不多130万，10%的保底升值。

我也觉得长期不至于下跌，毕竟这里是北京。没看到的风险，那就是亦庄河西也有学区溢价啊，否则凭什么这两年涨的这么快。当然溢价率没有东西海高，总价高的也应该溢价更低些。让当地中介给算算吧10%左右应该也就差不多了。

在其他的就是系统性风险呗，中国经济要整体不行的话那谁也跑不了。按“康波周期”，2030年之前是全球经济低迷期，作为用自己钱投资的个体，别太激进。还有就是如果央行真的严查抵押贷，那商行怎么的也得找几个交差啊，那就有被提前收回贷款的可能。

2、我也不知道哪个更好，都是理论化的投资，这种宏观的我不懂。

3、常规建议是以北京北部为主，亦庄的话就是有溢价，其他倒没什么。望京是大部分没有，太阳宫是大部分都有点儿，豪宅没有。亦庄涨了就涨了呗，20年口罩刚戴上的时候我说大概率会涨，让一堆人骂的狗血喷头的，现在我也不知道说什么好。望京等地也都涨了，比例差不多，尽量选溢价低的吧。

4、中关村，也没必要说着急卖，明后年都算高峰期。反正之前这学区房兴起的九年里，中关村算最稳妥的，都没有之一。补涨，还怎么补涨啊？从来也没落后，那次都是领涨。这我不懂什么理论，不知道。

5、新盘我不熟，也不知怎么比较，这咨询卖房的中介或电商吧。自住看自己的喜好，理论上是新房更合适，保值来讲二手房更稳妥。

仅供参考。

二

Q:

孩子25年上小学，现在朝阳朝青板块有一套自住房，现在想考虑学区房，主要考虑朝阳珠江帝景、海淀普惠南里或者西城（西城现在没有明确小区），预算800左右，考虑房子小学初中都相对还可以的。

A：

1、这是刚有学区房的想法吧？一般没有西城海淀和朝阳同时考虑选的。这不是房子的事儿，而是教育模式的差距比较大，得看自家情况适合哪里，最好根据孩子的天分和父母的期望值来做计划。这就跟高考填报大学和专业似的，报北京、杭州还是甘肃的，学文还是学理，计算机国际贸易还是四大天坑的都不太一样，不好笼统的来。

2、简单说吧，珠江帝景的优势是相对省心，9年制直升，成绩也好。就是作业多，号称全朝阳夜里亮灯率最高的小区。现在的溢价率也不低，尤其是800的，一般只能买到开间或一居室。前些天听说有700多万成交的开间，50多平，溢价等同于东西海。朝阳的劣势是到现在为止好高中的比例不高，所以更适合牛娃，下限也比西城要低。

3、普惠的学区也挺好，57中上升很快，杀进700分阵营了，有可能冲击小强，如果能1+3的话也相对省心。但考虑好，海淀的内卷可全北京第一，今年中考600分以下的真没什么合适的高中了。所以更适合牛娃虎妈，如果不是天牛自鸡娃，那家长做好全身心投入的准备。

海淀的优势是上限极高，有最顶尖儿的资源。但下限也很低，渣校跟朝阳的没区别。如果是普娃+佛母的话，一般都不太建议海淀。而且按现在的政策，海淀也不好确定中学，牛校都是点招，普娃派位的意义不太大，考虑好和朝阳的区别。

4、西城那就看看吧，800万在哪个学区都能买到。常规建议是月坛，或者陶白直升多的，就算是改定额也相对好的多。优势就是上限下限都高，牛娃普娃都适合。

先看看学区吧，然后再说小区。西城也不好说中学，除非是点招，否则也是派位，一派三派都是看运气，和朝阳的区别同样很大。当然，2025年是校额到校改革后看效果的年份，也或许利好普中的牛娃。

5、总之还是先定哪个行政区吧，然后再说学区和小区。朝阳能大概率单校中学，西海都不好说，海淀派进牛校的意义也不是很大，还有分班和走班呢。多考虑一下再定吧。

仅供参考。

三

Q:

准备买海淀学区房，两个孩子，老大25年入学，老二28年入学。长期目标是希望孩子走公立学校国际部出国这种，同时希望小初基础可以打的牢一点，这样才能保证公立学校国际部入学。现金有600的样子，如果硬凑能到800，家庭年税后收入大概100个左右，相对比较稳定。请问学区建议和购房建议。

A：

1、公立国际部，海淀现在有8所吧，但这跟小学怎么关联啊？不好谈保证。总预算是多少啊，也就是准备贷款多少？或者是什么贷款资格，再或者是准备哪种贷款？

2、海淀国际部好些的今年好像也都是650左右吧，等同于牛高。如果预算高的话那就三个顶级学区，中关村万柳上地，氛围都非常好，点招小强的比例都高。英语那就不必说了，随便哪个孩子都一堆的证书。区别就是上地点招不成的话还有个派位占优势，也就是小升初通路更好些。

购房建议，中关村的华清嘉园，神盘，中二的，户型多选择余地大。万柳中三的看预算，大户型的贵，蜂鸟的有小两居，1200万左右，80平。其他小区的一般1500万起，如果是二套资格的话得用其他贷款了。上地的也是看预算，这还是先算好账吧，要不我也不知道说什么。

3、要不就直接去问当地中介，让他们根据具体房源算算账。我不是中介，没房源。

仅供参考。

四

Q:

我摇号周庄子项目，前八百，可能有选房的机会。因为我还没结婚，所以不知道行不行上车共产房。担心以后结婚万一置换比较麻烦。如果放弃，以后可能凭自己没有办法买市区两居了，还有就是到我可能没有什么好的楼栋楼层了，我一直就希望以后结婚有了孩子，最大可能给他买海淀的房子上学。

A：

1、周庄子的共产房，价格挺好的，劣势也就是流动性弱点儿，其他的没什么。不过800号，一共多少套房源啊，好像是16个人抢一套房吧，估计轮到了是没什么好房源了。

2、能买到楼座楼层好的当然更好，但除非是带硬伤的，否则也没必要放弃，毕竟价格合适。只要开发商不是太过分的抠成本，那怎么着也不至于亏，无非就是将来出手的时候费点儿劲而已，不算什么。

3、将来孩子上学，那既然没结婚，至少也得8年之后吧？到时候再说吧，谁知道那会儿什么政策了。反正要是我就先去选着看了，能有这机会就算合适，比其他的共产房强的多。

仅供参考。

五

Q:

我是预算2000w左右，再多点也行，因为在国贸附近，所以同事推荐了新城国际的新房。我看了看介绍还是不错的，没比二手房贵多少，而且这也可以折算为装修的价值，要不然我自己装的话未必拿的下来。

现在不明白的是为什么会有这种新房出现，是不是有什么外人看不到的内幕啊？另外这年限的问题是否严重，应该没有影响吧？如果不存在这些，那请问这里的保值情况如何？不求太多跑赢，至少不能输。

A：

1、至少不能输，要求不算低。这得替人家开发商想想，如果要真的能赢，人家干嘛要卖啊？这不就是因为捂盘这么多年捂寒心了呗，越来越觉得不划算才买的。要不然都捂了十多年了，再捂几年怕什么的啊？

而且人家之所以捂着不卖还有另外的好处，就是能避税，这有点儿复杂就不解释了。总之就是如果能赢就是至少双赢甚至三赢，但就是没做到才索性卖掉的。而且还怕不好卖，所以才进行的精装，否则就按当年的毛坯标准交房了。

2、以上就是之所以会现在出现这种新房的原因。北京有不少这种项目呢，更典型的看山水文园，宁可弄成烂尾楼甚至是欺诈业主都不卖房，就是为了避税和捂盘，实在没辙了才卖的。这不算内幕，业内人都懂，只是不方便对外说而已。

3、这72套房其实是在2008年就申请到预售证了，传说当年的核定价是8万一平。但我不太信，5万左右是有可能的，因为同时期的二手房3/4万。但当时就卖了几十套吧，之后捂着了，一直捂到今天。

2008年奥运年，北京的大盘均价稳定在1万左右，现在是6万多，也就是至少6倍以上。那就对比一下新城国际的呗，报价是12万吧，翻番多点儿，还是加入了精装之后的价格。所以我说估计是他们越捂越寒心，所以才干脆清盘的。

4、总之就是这情况吧，这种豪宅公寓自住挺好，我住过几天，从质量到物业什么的都好。但投资什么的看重视什么了，重视租金就合适，升值就不太合适，高租金是用升值慢换来的，不能什么好处都占。

仅供参考。

六

Q:

请问深圳房价下跌后银行让追加本金的新闻您看到了吗？是不是真的？如果是真的，那我们燕郊的房子也跌了40%了，会不会也要追加本金？这是怎么算的方法啊？

A：

1、那新闻我看到了，但没当回事儿，大概率是假新闻。反正这种事儿我没遇到过，以前连听都没听说过。所以没必要纠结，不太可能是真的，更不会什么全国推广。

2、因为中国的房贷是“无限追偿制”，跟欧美的有限追偿完全两码事儿。他们比如说买套总价100万的房，贷款70万。现在房子跌了40万，也就是贷款比房价都高了，那业主就可以不还贷款了，把房子甩给银行就完事了。毕竟这就是抵押品，我不要了还不行吗？

但中国不行，哪怕这房子跌的再狠，你也必须按约定还款。比如还是这100万的房子，贷款70万，现在跌了40万只值60万了。那有人就觉得不划算了，索性断供。银行于是收走房子拍卖了60万，但你仍然欠银行10万+罚款，不还清的话一辈子都挂着。明白了吗，这就是无限追偿。

那在这种制度下，银行没必要让业主追加本金，反正你也不敢不还，或者早晚都得还。所以除非是实在没辙和不懂的，否则中国很少有主动断供的，就因为怎么都得还，早晚的事儿。

3、总之我是不信这种新闻的，银行完全没道理。即便这事儿是真的，那这人用的也一定不是普通的商贷，指不定什么贷款产品呢。或者买的有可能是商铺一类的，跌的非常狠，反正肯定是风险特别大的，所以银行才让追加本金。普通住宅的商贷根本不至于，人家银行早把坏账率什么的计算清楚了。

4、踏踏实实的住着吧，按时还款，甭瞎想。生活困难我理解，先过个踏实年，过了年到春天就好了。仅供参考。

……

这网友后边还有一段的，本来不想贴上去的，太让人心酸。但想了想还是贴出来吧，大家看看，在北京工作生活真的不容易，很多人真的是负重前行。

补充：我因为失业了，连着找不到工作，现在月供都是靠老公的微薄收入，完全没有任何的积蓄了。说句不怕您笑话的，我连给孩子包顿肉馅饺子都舍不得，前天孩子考试被老师表扬了，然后回家又是背诗又是背英语的，我知道他是想用努力学习来换顿饺子，但我兜里只有50块钱了，还得支撑两天老公才发工资，所以只买了半斤肉包了饺子。如果真的银行让补交本金，我们就实在扛不住了

……

我是老章，这世界上的悲欢并不相通。三年的口罩，有人在门里轻音曼舞，有人在门外长歌当哭。有人存款暴涨，也有人连饭钱都要省着花。

十年之后，二十年之后，再回想这三年会怎样？有人会说当年众志成城，人民安之若素；也有人会说往事不堪回首，宁愿忘记。没有谁对谁错，普通人只是努力的活着而已……

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！