北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

【资料图】

Q:

孩子工作签约丰台东高地航天研究院，明年上班，计划买房。预算1000w以内，兼顾上班、学区、保值，房龄最好不要太长。你说买哪个区的呢？有什么好的建议？

A：

1、千万以内都想兼顾，不是太容易。学区房都挺贵的，房龄新保值好的更贵，1000万以下都只能算普通学区房，上学没问题，但溢价都不低，也就不太好谈保值情况。

2、离东高地最近的当然就是亦庄了，也已经是学区房了，在城南可以说是最好的，只是和市区的还有些差距。

不过现在溢价可也不算低了，毕竟这两年是入学最高峰期，也是溢价正高的时候。先看看吧，亦庄的房价相对比市区低些，千万能买到很不错的房子了。寄希望于亦庄的成绩再提升，那或许能相对支撑住溢价。以河西为主吧，不少小区呢，好选。

3、其他不太好建议，一加入学区就不太好办。常规建议的没必要准备的太早，犯不上这会儿去抢学区房，这预算真的买不到什么合适的，无论哪个区。

朝阳有学校好还溢价低的，但都离东高地很远，而且也都挺贵的，一居室就800左右，两居多数都上千万了。而千万以下的基本都有溢价，有可能过两年入学孩子减少后受到影响。

要不再考虑一下吧，如果在七八年内用不上学位，那这会儿花高价抢来了也是闲置着溢价还担风险，未必合适。

仅供参考。

二

Q:

远郊区人，当地有一套两层的平房小院，农村宅基地，现值三百多吧，长期空置，位置还行，比较好卖。望京利泽西园有套塔楼100平南向2居，马上满二，贷款还完了，市值八百来的吧。

孩子24年上学，您也说过，陈分学区不赖，所以不想出片区，想着把这俩房子卖了，添些钱，换华彩国际公寓的南向三居，1300左右吧（华彩感觉比去年涨了一百，而利泽阴跌）。是否合适您给点建议。或者等孩子上学之后再换，会不会华彩涨的更厉害了…

A：

1、既然是卖房后增加预算，那要是我就换了。

2、比比溢价吧，以同为两居为标准，我刚才看了看华彩的是100平两居1000万，租1.5万出头。那租售比不到700，正常值，说明没溢价还收益略高。

利泽西园同样100平的两居800多点儿，租金接近1万，租售比800多。但这种老房按道理租金收益应该更高点儿才合适，那现在的溢价率就应该在15%或多点儿。

那既然是同等学区，何必不换到没溢价的商品房小区啊。至于利泽阴跌的事儿我不知道，按说不至于，那么多孩子等着明后年入学呢，我没想明白。

3、什么时候换看自己，2024也算是高峰期，不敢预测这前后的走势。但如果现在真的是阴跌，2024之后就更没什么利好了，比如人口趋势摆在这儿呢。

仅供参考。

三

Q:

请问海淀最便宜的学区房能多少钱买到？我们是可以用门头沟的来换，主要是孩子现在四年级，学校普通，在他们班的名次还行，但找补课老师测试之后说远远落后于海淀，所以让我们最好转到海淀。我们工作都在石景山首钢园附近工作，您看哪个学校合适？

A：

1、海淀的学区房，如果只是指学籍的话那都可以算，最低的300万左右。五环内的基本都是地下室，玉泉路一带就有，只是不太好遇到，只能碰。五环外的一般都在北边儿前沙涧一带为主，300万出头儿吧，60多平。也有溢价，只是比热门学区低，就是海淀学籍的价值，之前是10%，现在我不知道，应该又高了点儿。

2、哪个学校合适？这不好定学校，买了对口的学区房人家也未必接收，得看是否有学位，好学校是肯定没有的，有也不收。所以都是派位，这没谱儿。如果是在石景山工作，那就看万寿路学区的吧。但这预算是多少啊？永定路学区的现在都400万左右起，万寿路的如果不是地下室就奔500了。再向东到翠微也差不多，都不算便宜。

3、不过多说几句，老师测试之后说这话是不愿意给补课的意思吗？那如果是这样，四年级了，转到海淀的话可得做好鸡娃吃苦的准备，要不然都意义不大。海淀是丘陵地带，牛校真牛，但也有很普通的渣校。小学转学是肯定进不去好学校的，都是普小，小升初是否能派进好点儿的学校看运气。

想确定的进入好中学就是点招，四年级开始鸡娃有点儿晚了，要付出更多的努力。做好准备吧，从精力、财力到承受力都折磨人的。

仅供参考。

四

Q:

北京城建是铁道兵转业的军企吗？能代表工程质量好吧？我是去看天坛府听说的，看您这也一直强调新房要看质量，请问都从哪方面看啊？

A：

1、北京城建，可以说是由一部分铁道兵组成的，不应该是转业，应该是转制。也不是军企，就是北京的国企，要不能叫北京城建吗？

铁道兵的主要部分都是转成中铁建，11局到25局，在北京的是16局。而北京城建是由基建工程兵转的，反正基建工程兵的底子主要是修地铁的，然后兵改工的。80年代初吧，我也记不住了。但好像在此之前也有一部分先转了吧，不知道，普通人知道这些也没用。

可以代表工程质量好，毕竟是国企，至少相对负责，也能承担责任。但这非得和铁道兵扯关系也没意思，80年代初转的，40年了，我估计所有的老人儿都退休了，只能说留下传统吧。

2、看质量，其实看不出来，人家也不让进。真要看的话带个验房师吧，否则看了也白看。当然也可以看配套工程，比如大堂、楼梯间、电梯和室内的装修都是否按合同办了，有没有减配置什么的。其他的也看不了什么，只能凭开发商和施工方的自觉。

仅供参考。

五

Q:

工作在马家堡，单身女生，首付200，首套首贷。目前大概合适的房源有马家堡和角门一带的晨光小区，富卓苑小两居，新房里位于西红门的御景新城小三居和位于张郭庄的龙湖建工 九里熙辰小两居。自住加保值，您觉得哪个更合适？

A：

1、自住加保值，新房更偏重自住，二手的则偏重保值。这个首付不是太高，不好做到兼顾，最好还是做一些权衡取舍。

2、当然，新房要是真的便宜也行，价格做到倒挂也能算是保值。这我不太熟，问问卖房的电商或中介吧，他们更熟悉新房的行情。二手房就看富卓苑吧，保值挺好，就是老了点儿，看自己是否能接受了。

仅供参考。

六

Q:

能帮忙判断一下板块吗，比如亦庄河西区和海淀北部新区故宫北院板块，哪块更有潜力？

A：

1、判断不了，我水平不够，这些宏观问题也就专家们才能忽悠。这还是咨询组织看房团的电商们吧，他们更熟悉这些，我好多年不卖房了，不懂。

2、不过提醒一下，所有潜力都是意外发生的，而市场价格则是体现了已知信息的所有价值。能理解吗？这就相当于两个毕业生，一个本科的，一个大专的，俩人要的工资不一样，但哪个的潜力更大？

不知道，那得看上班之后，看谁又解锁了新技能或学习了新的知识经验，那才有可能赚到更多的钱。

3、房产的价值由地段儿决定，至少决定大部分。那请问地段的价值是谁定的？规划者，谁做规划谁才知道将来应该有什么配套，那也就是说，各种已知配套的价值已经体现在价格里了。土地商和开发商都不是慈善家，他们的房价已经透支了配套完善之后的价值。

如果想有潜力，那就是碰运气，比如将来能增加现有配套之外的产业区一类的，那才算是特殊利好，也才是潜力。

4、总之吧，我不做这种瞎分析，全是扯淡忽悠刚需的，谁愿意相信就信，反正我不信。我只关注眼下，懒的做白日梦。

仅供参考。

七

Q:

最近看了几个德胜的确实是1000万才算起步，而且西城严格执行大派位，出片的可能性也有，感觉上学不稳；又考虑了一下第二套方案，海淀的二手房二换一三居品质不错的一步到位，西直门的长河湾怎么样？您方便也帮忙推荐一下，上学也在考虑之中，但可以不是顶级学区，兼顾两人通勤方便（五道口和军博）。

A：

1、长河湾挺好的小区，我这儿正回忆当年的“头堆村”呢，海淀第一村。小区房龄新，业主里也净是教师教授们，氛围挺好。保值中等，溢价相对低。其他没什么，挺好的小区，就是坐地铁不算太方便。

北太平庄不是太热门，对口交大附小，中等。中学是交大附中不错，其他的普通。争取点招呗，学区内还有人大附分呢。

2、怎么叫上学也在考虑之中啊？这还是确定以哪个为主吧。北太平庄学区相对是以居住为主，上学方面不算是强学区。优势是溢价相对低，居住的性价比高。

五道口如果是中关村学区那就是上学为主了，2013年就被封为的“宇宙中心”，华清嘉园更是神盘。军博也是上学为主，羊坊店学区，57中近些年很强，700分俱乐部了，再努努力有进入小强的可能。

3、总之还是先明确主要需求吧，德胜和中关村都是顶级学区，羊坊店是中等或以上，北太平庄就是普通了。看看自己是以什么为主，然后再说小区。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！